土地評(píng)估報(bào)告書寫注意事項(xiàng)和技術(shù)難點(diǎn)淺析

原創(chuàng) 高麗春 評(píng)估師資訊 昨天

收錄于話題

#估價(jià)實(shí)務(wù)

土地評(píng)估報(bào)告書寫注意事項(xiàng)和技術(shù)難點(diǎn)淺析

陜西恒達(dá)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司   高麗春

摘要：日常土地評(píng)估報(bào)告的除了按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》的要求書寫外，估價(jià)師往往容易遺漏對(duì)一些項(xiàng)目的書寫和披露，忽視對(duì)一些重點(diǎn)問題的分析，或者分析的不夠充分、不到位。本文結(jié)合日常土地評(píng)估報(bào)告書寫過程中容易遺漏和忽視的一些問題，按照土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）的各部分書寫順序，對(duì)其中幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目從報(bào)告書寫的充分性角度進(jìn)行分析，并舉例說明書寫注意事項(xiàng)和方法。另外結(jié)合估價(jià)方法中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定探討了估價(jià)過程中技術(shù)難點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：書寫注意事項(xiàng)    技術(shù)難點(diǎn)    充分性

一、估價(jià)報(bào)告的編寫過程中需要特別注意的問題

（一）估價(jià)目的要符合相關(guān)法律法規(guī)的要求

估價(jià)目的時(shí)要注意思考是否符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，如：出讓土地轉(zhuǎn)讓目的的評(píng)估，按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》需要滿足的條件為：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。不符合上述條件評(píng)估機(jī)構(gòu)就不能出具以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估報(bào)告。另外還有未被征收拆遷完畢的土地出讓、閑置土地抵押等估價(jià)目的要看是否符合法律法規(guī)的相關(guān)要求。

（二）估價(jià)期日的確定

注意特殊估價(jià)時(shí)點(diǎn)要求：如：抵押項(xiàng)目，按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日；調(diào)整用途或容積率補(bǔ)地價(jià)的項(xiàng)目，按照4號(hào)文，估價(jià)期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為主，征收拆遷項(xiàng)目，按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，估價(jià)期日為拆遷公告發(fā)布之日。

（三）地價(jià)定義

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》，在地價(jià)定義處需描述估價(jià)對(duì)象所處市場(chǎng)條件是公開市場(chǎng)或特定市場(chǎng)，這一點(diǎn)是平常書寫報(bào)告比較容易遺漏的地方。還有對(duì)于一些地區(qū)地價(jià)中不含耕地占用稅，耕地占用稅是土地成交后由競(jìng)得人支付，在地價(jià)定義內(nèi)涵中應(yīng)予以合理界定。

（四）底價(jià)決策建議

按照4號(hào)文，“在土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由”。在實(shí)物操作中此部分的書寫對(duì)于估價(jià)師來說還是比較難的，很多報(bào)告也寫的極為簡(jiǎn)單，沒有分析，甚至有的一句話帶過。那么此部分應(yīng)該怎樣書寫才能真正的給委托方底價(jià)決策提供參考作用呢？個(gè)人認(rèn)為，底價(jià)建議應(yīng)從區(qū)域政策、土地成本及區(qū)域土地市場(chǎng)三個(gè)角度去分析，政策方面結(jié)合當(dāng)?shù)氐墓┑卣?、產(chǎn)業(yè)政策、協(xié)議出讓最低價(jià)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)等幾個(gè)方面綜合進(jìn)行分析，將評(píng)估地價(jià)與相關(guān)政策規(guī)定的符合情況進(jìn)行分析；成本方面，一般情況下，工業(yè)用地供地價(jià)格與成本關(guān)聯(lián)度較大，一般高于征地成本，政府收益較低，也有一些項(xiàng)目有招商引資特殊的優(yōu)惠政策，可能供地價(jià)格低于征地成本，具體要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析和說明；對(duì)于商住類項(xiàng)目，一般價(jià)格取決于市場(chǎng)供求，與成本關(guān)聯(lián)度沒有工業(yè)用地大，并且供地價(jià)格遠(yuǎn)高于其成本，也有個(gè)別棚戶區(qū)改造項(xiàng)目出讓價(jià)格低于征地拆遷成本，此時(shí)便有一定的行政因素干預(yù)在里面，在說明時(shí)就要結(jié)合具體未來的社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析，另外還有棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原則供地會(huì)導(dǎo)致地價(jià)非常高，此類項(xiàng)目政府為了控制地價(jià)，出讓時(shí)采用出讓金掛牌的方式，在具體底價(jià)建議時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目具體情況進(jìn)行具體分析；土地市場(chǎng)方面，應(yīng)充分分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況（包括成交宗地的位置、容積率、價(jià)格等信息），必要時(shí)可列表顯示成交宗地情況，并畫出位置圖，結(jié)合評(píng)估價(jià)格和區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況，給出客觀的底價(jià)建議。

（五）需要特殊說明事項(xiàng)

需要特殊說明事項(xiàng)應(yīng)該是報(bào)告中的一個(gè)重點(diǎn)部分，體現(xiàn)了估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告的整體把握，同時(shí)也體現(xiàn)了一個(gè)估價(jià)師的報(bào)告撰寫水平，有一些報(bào)告在特殊說明事項(xiàng)部分寫的比較泛，可能估價(jià)師認(rèn)為這樣書寫可能不會(huì)出現(xiàn)大的差錯(cuò)，寫的過多，如果寫的不對(duì)還會(huì)給報(bào)告減分，其實(shí)這部分恰恰是整個(gè)報(bào)告的精華所在，報(bào)告中所有的特殊處理都要在此部分進(jìn)行說明。一般包含：報(bào)告中地價(jià)定義處實(shí)際與設(shè)定（開發(fā)程度、容積率、使用年期等）不一致的說明；評(píng)估應(yīng)用資料的相關(guān)說明，如：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記狀況與出讓合同或與實(shí)際查勘狀況（土地使用權(quán)人、面積、四至等）不一致的說明、規(guī)劃條件規(guī)劃范圍與宗地出讓范圍不一致的相關(guān)說明；地價(jià)指數(shù)的確定；特殊的評(píng)估技術(shù)路線，如：對(duì)于一些不能單獨(dú)利用的狹小地塊評(píng)估思路的考慮、出讓項(xiàng)目含安置的對(duì)于安置部分的特殊考慮及對(duì)地價(jià)的影響。另外還有一些其他較為復(fù)雜的特殊情況，都要在此部分進(jìn)行充分的闡述和說明。

（六）估價(jià)對(duì)象描述

估價(jià)對(duì)象描述包含土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況的描述，土地登記狀況中一般容易忽視土地來源的描述，一些報(bào)告甚至沒有土地來源描述或是一筆帶過，沒有真正對(duì)土地歷史來源情況進(jìn)行充分的分析，土地來源描述應(yīng)結(jié)合土地歷史資料情況進(jìn)行分析說明，如：政府儲(chǔ)備土地?cái)M出讓的項(xiàng)目，土地來源處不能僅簡(jiǎn)單描述估價(jià)對(duì)象為政府儲(chǔ)備地，應(yīng)充分分析政府是以何種方式進(jìn)行征收的，是征收農(nóng)用地或集體建設(shè)用地，還是收購(gòu)存量國(guó)有土地，并描述征收的相關(guān)批準(zhǔn)文件或是收購(gòu)協(xié)議。土地權(quán)利狀況中比較容易遺漏估價(jià)對(duì)象的實(shí)際使用與證載情況的說明，這是《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》所要求的，實(shí)際使用與證載一致的，說明一致即可，不一致的需要重點(diǎn)分析不一致可能會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的影響，如：證載為住宅用地，實(shí)際使用為商鋪及辦公，實(shí)際使用與證載不一致，就要充分分析對(duì)評(píng)估地價(jià)的影響。土地利用狀況中需要特別注意最有效利用狀況的分析及土地閑置情況說明，最有效利用分析應(yīng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用情況及規(guī)劃利用條件進(jìn)行。土地閑置情況說明應(yīng)重點(diǎn)結(jié)合出讓合同相關(guān)條款約定，確定土地是否存在閑置，閑置可能產(chǎn)生的影響等方面，如：抵押項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明土地是否存在閑置情況，閑置超過兩年存在被收回風(fēng)險(xiǎn)的情況下可能不宜抵押。

（七）區(qū)域因素分析

常見的問題有對(duì)區(qū)域范圍的界定過大，如，描述估價(jià)對(duì)象處于××市××區(qū)，而沒有微觀區(qū)域的描述，還有因素描述中各因素區(qū)域概況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、商服繁華度等對(duì)區(qū)域的界定范圍不一致，如：區(qū)域概況中描述估價(jià)對(duì)象在××街道辦事處，基礎(chǔ)設(shè)施條件和產(chǎn)業(yè)聚集度又描述估價(jià)對(duì)象在××工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施為五通，或商服繁華度描述估價(jià)對(duì)象在城郊，基礎(chǔ)設(shè)施為四通。顯然區(qū)域概況中的區(qū)域范圍和產(chǎn)業(yè)聚集度或商服繁華度中的區(qū)域范圍是不一致的，與后面基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法中區(qū)域修正是不吻合的，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)區(qū)域修正應(yīng)該是對(duì)級(jí)別內(nèi)的小區(qū)域條件的修正。此處建議區(qū)域概況中可先按照行政區(qū)劃或城市功能分區(qū)界定一個(gè)大區(qū)域，然后在基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍內(nèi)界定一個(gè)相對(duì)均質(zhì)的小區(qū)域。這個(gè)小區(qū)域可以用自己的語言概括分析說明。這樣也就與后面采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正相一致了。

（八）估價(jià)原則的選擇與描述分析

估價(jià)原則除了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的幾個(gè)原則之外，注意出讓項(xiàng)目還需按照4號(hào)文增加價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則和公開市場(chǎng)原則，估價(jià)實(shí)物中需結(jié)合估價(jià)目的和方法進(jìn)行選擇合適的估價(jià)原則，在描述時(shí)不能簡(jiǎn)單描述每一項(xiàng)原則的概念，需結(jié)合估價(jià)目的和方法進(jìn)行分析，如：替代原則，在具體方法運(yùn)用時(shí)的分析“運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算中，在選擇比較實(shí)例、因素修正以及確定比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，遵守替代原則，以估價(jià)對(duì)象的類似土地在市場(chǎng)中實(shí)際表現(xiàn)出來的價(jià)格水平為依據(jù)；運(yùn)用剩余法測(cè)算中，確定待開發(fā)房地產(chǎn)銷售價(jià)格、開發(fā)成本、投資利潤(rùn)時(shí)時(shí)遵守替代原則；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)估價(jià)對(duì)象條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格，這是替代原則的具體運(yùn)用”。

（九）估價(jià)方法的選擇

估價(jià)方法選擇除了符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）的規(guī)定外，對(duì)出讓項(xiàng)目還需要符合4號(hào)文“二選一”和“三選一”的要求，并應(yīng)充分描述方法選擇的理由，在進(jìn)行理由描述時(shí)，不需逐個(gè)對(duì)每種方法選擇或不選擇的理由一一進(jìn)行描述，重點(diǎn)需要描述規(guī)程中“宜選而本次評(píng)估未選、慎選而本次評(píng)估選擇”的方法的理由，還有就是出讓項(xiàng)目方法選擇不符合4號(hào)文“二選一”和“三選一”要求的，需要充分分析。

二、估價(jià)過程中相關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定和難點(diǎn)分析

（一）還原率的確定

按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價(jià)過程中的難點(diǎn)，具體不僅是測(cè)算過程復(fù)雜，還需要大量的租金和售價(jià)等土地交易資料，對(duì)于商業(yè)、住宅用地在市場(chǎng)交易資料充足的情況下一般三種測(cè)算方法均可適用，而對(duì)于工業(yè)用地，一般因市場(chǎng)交易資料較少，僅能采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法一種方法測(cè)算。純收益與價(jià)格比率法在測(cè)算過程中是先利用房地產(chǎn)租金與售價(jià)的關(guān)系測(cè)算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價(jià)與房?jī)r(jià)比例關(guān)系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國(guó)債利率，難點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，一般可以根據(jù)各類用地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)土地市場(chǎng)的影響程度確定，需要建立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素因子體系，將這些因素因子對(duì)各類用地的影響程度進(jìn)行量化，進(jìn)而測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，還有一種簡(jiǎn)單的方法就是通過分析近幾年物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)情況確定風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值。投資收益率法一般可將房地產(chǎn)抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)，并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)作為綜合還原率，抵押貸款收益率一般為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率，自有資本收益率可結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)收益率情況，采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型進(jìn)行測(cè)算。

（二）期日修正系數(shù)的確定

公布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指數(shù)的地區(qū)，期日修正采用的多為中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)公布地價(jià)增長(zhǎng)率及地價(jià)指數(shù)。但在應(yīng)用中有專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標(biāo)，針對(duì)各個(gè)區(qū)的地價(jià)變動(dòng)幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個(gè)指標(biāo)來拆解落實(shí)？畢竟估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的單個(gè)地價(jià)指標(biāo)，也僅僅是構(gòu)成整個(gè)城市地價(jià)指標(biāo)的一個(gè)權(quán)重因子。更何況目前地價(jià)指數(shù)，測(cè)算過程多用當(dāng)前商品房的租售價(jià)格及征地價(jià)格來測(cè)算，并加入土地市場(chǎng)不同地塊的成交價(jià)格，自身即帶有一定的市場(chǎng)盲目性。

以咸陽(yáng)市為例，如果通過區(qū)域近幾年土地平均交易價(jià)格情況來分析測(cè)算地價(jià)上漲率，那么就需要相對(duì)多一些正?？陀^的土地交易案例，對(duì)于咸陽(yáng)市這樣的中小城市來說，每年的土地交易量是有限的，而且近兩年土地交易注意集中在灃西新城、空港新城，秦漢新城和主城區(qū)土地交易較少，特別是商業(yè)一級(jí)、工業(yè)一級(jí)、住宅無級(jí)六級(jí)區(qū)域內(nèi)的土地交易非常少，有些縣城可能一年僅成交十幾宗地，也不是每種用途的地都有成交，對(duì)于這樣的區(qū)域是很難采用地價(jià)水平分析來測(cè)算地價(jià)上漲率的。有些估價(jià)師認(rèn)為，土地評(píng)估本來就是土地估價(jià)師結(jié)合經(jīng)驗(yàn)的一個(gè)判斷，在充分分析區(qū)域現(xiàn)狀的發(fā)展情況和未來的發(fā)展前景的條件下，估價(jià)師可以客觀的給出一個(gè)地價(jià)上漲率，但是這樣的地價(jià)上漲率是否真的客觀也有待考量。

（三）容積率修正系數(shù)

當(dāng)報(bào)告中同時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法時(shí)，兩種方法容積率修正是否需要統(tǒng)一？也就是說市場(chǎng)比較法容積率修正是否需要按照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正？個(gè)人認(rèn)為不一定保持一致，因?yàn)槟壳按蠖鄶?shù)地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)制定具有一定的滯后性，基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日距離公布時(shí)間一般都在一年以上，甚至有的達(dá)到兩年，采用一兩年前的容積率修正系數(shù)指導(dǎo)現(xiàn)在的容積率對(duì)地價(jià)的影響度顯然不合適，而且基準(zhǔn)地價(jià)中的容積率修正系數(shù)也不一定能夠準(zhǔn)確反映市場(chǎng)容積率對(duì)地價(jià)的影響。如：一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目采用的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)應(yīng)的容積率修正系數(shù)為容積率2的修正系數(shù)為1.00、容積率為2.5的修正系數(shù)為1.10、容積率為3的修正系數(shù)為1.18，而這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)嶋H供地時(shí)地價(jià)水平受容積率的影響并不敏感，甚至不受容積率影響。那么市場(chǎng)比較法進(jìn)行容積率修正時(shí)若也采用基準(zhǔn)地價(jià)法中的容積率修正系數(shù)，測(cè)算結(jié)果就會(huì)造成一定的地價(jià)偏差。

市場(chǎng)比較法容積率修正幅度值可通過分析近期市場(chǎng)成交實(shí)例價(jià)格對(duì)容積率變化的敏感度進(jìn)行確定，但此種方法只適用于成交實(shí)例較豐富的情況，由于成交實(shí)例不足等因素實(shí)施起來也有一定的難度。

（四）成本逼近法及剩余法中利潤(rùn)率的確定

成本逼近法是通過土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)和土地增值等土地成本積算土地價(jià)格，其中難點(diǎn)之一就是土地開發(fā)利潤(rùn)率的取值問題。剩余法是在估算開發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

然而，兩種方法中的利潤(rùn)率的內(nèi)涵是不一致的，關(guān)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤(rùn)率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2014)中章節(jié)6.4.7的表述：“土地開發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利潤(rùn)，按照開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀回報(bào)率，測(cè)算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤(rùn)?！倍Ｓ喾ㄖ欣麧?rùn)(章節(jié)6.3.2.7)則表述為：“開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。”

那么有沒有一個(gè)既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤(rùn)率、又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率的客觀、公正性指標(biāo)呢？有?？梢圆殚啔v年國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局編制的《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》一書。該書既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時(shí)在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤(rùn)率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級(jí)參數(shù)，可引為客觀公正的評(píng)估測(cè)算數(shù)據(jù)來源。

（五）估價(jià)結(jié)果的合理性分析及地價(jià)確定方法

報(bào)告中采用兩種方法測(cè)算地價(jià)后，那么怎么來確定最終地價(jià)，取兩種方法的平均值還是取權(quán)重，取權(quán)重的話怎么取，這里面的重點(diǎn)是怎樣去充分分析兩種方法的合理性和可信度，具體可以從這幾個(gè)方面去考慮：

（1）針對(duì)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況、政府供地政策的變化分析方法的適用性，如，一般出讓項(xiàng)目，采用4號(hào)文規(guī)定的比較保守的“基準(zhǔn)地價(jià)法或成本逼近法”和偏向于市場(chǎng)的“市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法”，在進(jìn)行方法權(quán)重取值時(shí)會(huì)給后者取權(quán)重值大于前者。也有一些保障房用地，在基準(zhǔn)地價(jià)更新前成交實(shí)例供地價(jià)格較低（180萬元/畝），在基準(zhǔn)地價(jià)公布后，區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到了260萬元/畝，但是基準(zhǔn)地價(jià)公布后尚未成交實(shí)例，政府供地政策是出讓價(jià)格不低于基準(zhǔn)地價(jià)，這時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)法和市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的與政府供地政策就會(huì)有一定的差距，基準(zhǔn)地價(jià)的可信度大于市場(chǎng)比較法，基準(zhǔn)地價(jià)法取權(quán)重值應(yīng)大于市場(chǎng)比較法。

（2）對(duì)資料的完備性和參數(shù)取值的可靠性進(jìn)行檢查和分析，資料的完備性應(yīng)分析采用方法中搜集資料是否完整、豐富，參數(shù)取值的可靠性體現(xiàn)在方法中參數(shù)取值是否有充分的依據(jù)，而非估價(jià)師的主觀判斷。

（3）比較各方法估價(jià)結(jié)果之間的差異，選取地價(jià)確定方法，綜合確定估價(jià)結(jié)果，這里的難點(diǎn)是怎樣確定權(quán)重取值，是取“50%和50%”、還是“30%和70%”，“40%和60%”、“20%和80%”，有兩種可參考的思路：第一是否可以從兩種方法測(cè)算結(jié)果的差異大小確定，兩種方法測(cè)算結(jié)果差異大權(quán)重取值的差異就可以大一些，反之兩種方法測(cè)算結(jié)果差異小權(quán)重取值的差異就可以小一些；第二按照對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響因素因子，建立估價(jià)對(duì)象兩種方法估價(jià)結(jié)果影響因素因子體系和權(quán)重值，用權(quán)重值乘以影響程度值，進(jìn)一步測(cè)算每一種方法的權(quán)重，但是這里權(quán)重值和影響程度值確定也比較難，有時(shí)也帶有一定的主觀性。

結(jié)語：報(bào)告的書寫看似簡(jiǎn)單，有些估價(jià)師認(rèn)為，只要按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）和相關(guān)規(guī)范要求書寫報(bào)告就可以了，但在實(shí)際工作中，要想寫好報(bào)告是比較難的，在現(xiàn)在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，寫好估價(jià)報(bào)告不僅是估價(jià)師職業(yè)素養(yǎng)的體現(xiàn)，更是估價(jià)機(jī)構(gòu)提高競(jìng)爭(zhēng)力的手段，一份好的報(bào)告里面的每一部分都需要估價(jià)師有透徹的分析過程和判斷標(biāo)準(zhǔn)，好的報(bào)告才能經(jīng)得起推敲和審查，因此，寫好報(bào)告對(duì)于估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都是非常重要的。