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法院未提供土地規(guī)劃資料，土地估價(jià)師自設(shè)土地用途及容積率出具評(píng)估報(bào)告，被判提供虛假證明文件罪（一）

發(fā)布時(shí)間：2021-07-07 15:51

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七色球 5月31日

近日，看到中國(guó)裁判文書網(wǎng)公布了一份湖北省武漢市中級(jí)人民法院刑事裁定書，土地估價(jià)師在法院委托拍賣評(píng)估項(xiàng)目中，法院未提供土地規(guī)劃資料，土地估價(jià)師自設(shè)土地用途及容積率出具評(píng)估報(bào)告，被判提供虛假證明文件罪。

原公訴機(jī)關(guān)湖北省武漢市洪山區(qū)人民檢察院。

上訴人（原審被告人）黃志宏，男，1975年6月2日出生，漢族，大學(xué)文化程度，武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司土地估價(jià)師，住湖北省武漢市江漢區(qū)。因涉嫌犯提供虛假證明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具證明文件重大失實(shí)罪，于同年7月30日被逮捕?，F(xiàn)羈押于武漢市洪山區(qū)看守所。

原審被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司，工商注冊(cè)號(hào)420102000096781，地址：武漢市江岸區(qū)二七路342號(hào)。法定代表人賈莉，系該公司總經(jīng)理。

訴訟代表人張子強(qiáng)，男，1978年9月14日出生，武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司業(yè)務(wù)經(jīng)理。

原審被告人賈莉，女，1974年12月26日出生，漢族，大學(xué)文化程度，武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司法定代表人，住湖北省武漢市漢陽(yáng)區(qū)。因涉嫌犯提供虛假證明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具證明文件重大失實(shí)罪，于同年7月30日被逮捕。現(xiàn)已取保候?qū)彙?/span>

湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審理湖北省武漢市洪山區(qū)人民檢察院指控原審被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司、被告人黃志宏、賈莉犯提供虛假證明文件罪一案，適用刑事案件普通程序，于2020年8月20日作出（2019）鄂0111刑初1555號(hào)刑事判決。原審被告人黃志宏不服，提出上訴。本院依法組成合議庭，經(jīng)過(guò)閱卷，訊問(wèn)被告人，認(rèn)為事實(shí)清楚，決定不開庭審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

案情：

原審判決認(rèn)定，2014年8月，被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司，通過(guò)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所經(jīng)搖號(hào)指定，受武漢市中級(jí)人民法院委托，對(duì)星輝房地產(chǎn)開發(fā)建筑（武漢）有限公司名下位于本市硚口區(qū)古田二路北特一號(hào)地塊的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司指派被告人黃志宏具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)估。在評(píng)估過(guò)程中，被告人黃志宏違反城市土地估價(jià)基本原則和程序，未嚴(yán)格履行評(píng)估職責(zé)，在明知缺乏評(píng)估必要的規(guī)劃條件下，未經(jīng)委托方授權(quán)，采取將土地用途設(shè)定為住宅用地，容積率設(shè)定為2.0的方式進(jìn)行評(píng)估。被告人賈莉作為該評(píng)估公司主管人員，明知黃志宏采取上述評(píng)估方法，未經(jīng)審核即同意，于2014年9月15日對(duì)該地塊出具評(píng)估報(bào)告書，評(píng)估土地總價(jià)為人民幣5778.57萬(wàn)元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。2015年2月，湖北省武漢市中級(jí)人民法院以該評(píng)估價(jià)格作為保底價(jià)對(duì)該地塊公開拍賣,武漢時(shí)代天宇置業(yè)有限公司以5798.57萬(wàn)元拍得該土地。2016年6月，經(jīng)武漢市土地交易中心委托評(píng)估后，以評(píng)估價(jià)21300.70萬(wàn)元為武漢市時(shí)代天宇置業(yè)有限公司辦理過(guò)戶手續(xù)。2018年8月27日，經(jīng)湖北省武漢市中級(jí)人民法院委托評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)日為2014年8月5日，該土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為人民幣19231.83萬(wàn)元。2018年12月29日，湖北省武漢市中級(jí)人民法院作出（2018）鄂01執(zhí)監(jiān)9號(hào)執(zhí)行裁定書，撤銷對(duì)位于武漢市硚口區(qū)古田二路北特一號(hào)土地使用權(quán)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。

被告人賈莉、黃志宏于2019年7月12日被抓獲歸案。

原審認(rèn)定上述事實(shí)，有公安機(jī)關(guān)出具的抓獲、破案經(jīng)過(guò)；指定管轄決定書；書證；證人證言；被告人的供述等證據(jù)證實(shí)。

一審判決：

原審認(rèn)為：被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司作為資產(chǎn)評(píng)估的中介組織，被告人賈莉作為該公司主管人員，被告人黃志宏作為直接責(zé)任人，在承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重，其行為均已構(gòu)成提供虛假證明文件罪，屬單位犯罪。被告人賈莉歸案后如實(shí)供述上述事實(shí)，當(dāng)庭自愿認(rèn)罪,依法可以從輕處罰。依照《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十九條，第二百三十一條，第二十五條第一款，第三十條，第三十一條，第五十二條，第五十三條，第六十七條第三款的規(guī)定，以被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司犯提供虛假證明文件罪，判處罰金人民幣二十萬(wàn)元（罰金已繳納)；被告人賈莉犯提供虛假證明文件罪，判處有期徒刑一年三個(gè)月，并處罰金人民幣三萬(wàn)元；被告人黃志宏犯提供虛假證明文件罪，判處有期徒刑一年六個(gè)月，并處罰金人民幣三萬(wàn)元。

上訴：

上訴人黃志宏上訴稱，部分事實(shí)不屬實(shí)，如“未經(jīng)委托方同意”不是事實(shí)，對(duì)評(píng)估異議的回復(fù)階段，出具的評(píng)估報(bào)告未發(fā)生法律效力，異議書中對(duì)相關(guān)問(wèn)題已經(jīng)披露得很詳細(xì)，而委托方仍使用了報(bào)告，是委托方以實(shí)踐行為表示了對(duì)評(píng)估報(bào)告的書面認(rèn)可；在主觀上不是故意為之；定性不準(zhǔn)確，應(yīng)以出具證明文件重大失實(shí)罪量刑，量刑過(guò)重。

二審查實(shí)：

經(jīng)審理查明，2014年8月，原審被告單位武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司，通過(guò)武漢光谷聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所經(jīng)搖號(hào)指定，受武漢市中級(jí)人民法院委托，對(duì)星輝房地產(chǎn)開發(fā)建筑（武漢）有限公司名下位于本市硚口區(qū)古田二路北特一號(hào)地塊的土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司指派上訴人黃志宏具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)估。在評(píng)估過(guò)程中，黃志宏未嚴(yán)格履行評(píng)估職責(zé)，在明知缺乏評(píng)估必要的規(guī)劃條件下，未經(jīng)委托方授權(quán)，采取將土地用途設(shè)定為住宅用地，容積率設(shè)定為2.0的方式進(jìn)行評(píng)估。原審被告人賈莉作為該評(píng)估公司主管人員，明知黃志宏采取上述評(píng)估方法不符合相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)審核即同意。

武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司于2014年9月15日對(duì)該地塊出具評(píng)估報(bào)告書，評(píng)估土地總價(jià)為人民幣（以下幣種同）5778.57萬(wàn)元。2015年2月，武漢市中級(jí)人民法院以該評(píng)估價(jià)格作為保底價(jià)對(duì)該地塊公開拍賣,武漢時(shí)代天宇置業(yè)有限公司以5798.57萬(wàn)元拍得該宗地。該宗地于2016年6月28日以評(píng)估價(jià)21300.70萬(wàn)元的價(jià)款登記在武漢市時(shí)代天宇置業(yè)有限公司名下。武漢市中級(jí)人民法院于2018年8月27日再次委托評(píng)估，以2014年8月5日為基準(zhǔn)日，該宗地的市場(chǎng)價(jià)格為19231.83萬(wàn)元。武漢市中級(jí)人民法院于2018年12月29日作出（2018）鄂01執(zhí)監(jiān)9號(hào)執(zhí)行裁定書，撤銷對(duì)位于武漢市硚口區(qū)古田二路北特一號(hào)土地使用權(quán)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。

上訴人黃志宏、原審被告人賈莉于2019年7月12日被抓獲歸案。

認(rèn)定上述事實(shí)，有經(jīng)一審?fù)徟e證、質(zhì)證的下列證據(jù)予以證實(shí)。

（一）武漢市人民檢察院出具抓獲、破案經(jīng)過(guò)證明：上訴人黃志宏及原審被告人賈莉均被抓獲歸案。

（二）指定管轄決定書證明：武漢市中級(jí)人民法院經(jīng)審查決定將本案指定武漢市洪山區(qū)人民法院審理。

（三）書證

書證、證人證言略

上訴人、原審被告人的供述

1.上訴人黃志宏的供述：我在2006年10月份到武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司工作，2008年左右，我入股了幾萬(wàn)元作為公司增資，成了公司的股東。2014年7月份，武漢市中級(jí)人民法院委托光谷聯(lián)交所通過(guò)搖號(hào)確定華漢評(píng)估公司作為評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)古田二路北特一號(hào)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。徐某從聯(lián)交所拿回的材料有搖號(hào)通知書、評(píng)估委托書、轉(zhuǎn)辦單和土地證、宗地圖。當(dāng)時(shí)我發(fā)現(xiàn)缺少評(píng)估需要的土地規(guī)劃條件，就讓徐某和法院聯(lián)系，讓法院提供土地規(guī)劃條件。徐某和法院承辦人聯(lián)系后告訴我沒(méi)有其他的材料。我就讓徐某和法院再次聯(lián)系，讓他們派人和我們公司一起去硚口區(qū)規(guī)劃局調(diào)取相應(yīng)的土地規(guī)劃材料。之后，這個(gè)案件就一直放著等土地的規(guī)劃條件。在評(píng)估過(guò)程中，我沒(méi)有直接和法官聯(lián)系過(guò)，都是通過(guò)徐某電話聯(lián)系的，也沒(méi)有通過(guò)書面要求委托方提供。

8月份的一天，我和助理馬某、聯(lián)系人徐某，還有農(nóng)行的李斌到古田二路北特一號(hào)土地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)踏勘，當(dāng)時(shí)法院和星輝公司的人沒(méi)有到場(chǎng)。本次踏勘中星輝公司沒(méi)有人到場(chǎng)，我也沒(méi)有機(jī)會(huì)詢問(wèn)土地的基本情況。踏勘之后，我繼續(xù)在等法院的資料直到委托期限快到期。徐某催我快點(diǎn)出報(bào)告。我說(shuō)土地沒(méi)有規(guī)劃資料沒(méi)法出報(bào)告，不行的話就退案。但徐某說(shuō)這是光谷聯(lián)交所搖號(hào)的評(píng)估項(xiàng)目，農(nóng)行已經(jīng)把評(píng)估費(fèi)交了。考慮到接業(yè)務(wù)不容易，而且徐某還跟我說(shuō)過(guò)，農(nóng)行的人和她打招呼說(shuō)不要把這塊地評(píng)高了，不然不好賣。于是我就沒(méi)有按規(guī)定開展調(diào)查，收集資料，而是采取設(shè)定的方法出具了評(píng)估報(bào)告。我當(dāng)時(shí)的依據(jù)是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》里的一條，對(duì)土地用途不明的土地，可以根據(jù)周邊的規(guī)劃情況，進(jìn)行設(shè)定。當(dāng)時(shí)在規(guī)劃官網(wǎng)上查詢不到這塊地的具體規(guī)劃用途。綜合周邊的土地都是建的住宅小區(qū)，我就設(shè)定評(píng)估對(duì)象土地用途為住宅用地，設(shè)定容積率為2010年武漢市住宅用地平均容積率2.0。沒(méi)有法律規(guī)定可以在土地評(píng)估的報(bào)告中引用《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》的條款，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中也沒(méi)有規(guī)定對(duì)用途不明的土地可以設(shè)定土地用途、規(guī)劃條件來(lái)進(jìn)行評(píng)估。擅自設(shè)定假設(shè)條件對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估違反了《行為準(zhǔn)則》中禁止土地估價(jià)師逾越合法性原則。這份評(píng)估報(bào)告的一審是我自審，二審是蘇某，三審是賈莉?qū)彽?。我不清楚賈莉是否審核了我的報(bào)告，按照規(guī)定是要看的。當(dāng)時(shí)，我和賈莉、張子強(qiáng)、蘇某一起開會(huì)討論了這個(gè)評(píng)估項(xiàng)目。我向他們介紹土地現(xiàn)有的資料和土地周邊的情況，由我提議，并經(jīng)我們四個(gè)人討論決定，假設(shè)土地用途為住宅，容積率為2.0對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中載明，如果實(shí)際情況與報(bào)告是不符的，報(bào)告可以根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整。蘇某和張子強(qiáng)有沒(méi)有提出質(zhì)疑或反對(duì)意見我不記得了，賈莉當(dāng)時(shí)說(shuō)法院不提供材料也只能按照我提出的評(píng)估思路評(píng)出評(píng)估結(jié)果。

最終，我以這種設(shè)定的方式出具了評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)值為5770余萬(wàn)元。出具評(píng)估報(bào)告之后，星輝公司提出了評(píng)估異議，并隨異議書移送了《項(xiàng)目分析報(bào)告》。我收到材料之后，認(rèn)為星輝公司提供的“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”和“項(xiàng)目評(píng)估分析報(bào)告”是對(duì)該地塊開發(fā)的預(yù)測(cè)分析，不是政府規(guī)劃批準(zhǔn)的法律法規(guī)文件，所以我只做了異議回函回復(fù)星輝公司，如果星輝公司能夠提供合法的土地規(guī)劃條件，我公司可以對(duì)評(píng)估報(bào)告做出相應(yīng)調(diào)整。后來(lái)，異議回函通過(guò)光谷聯(lián)交所送交了武漢中級(jí)人民法院，我的回復(fù)沒(méi)有下文，我也沒(méi)有問(wèn)過(guò)法院的相關(guān)人員異議的結(jié)果。我當(dāng)時(shí)選擇的是搭配使用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，都是偏低的評(píng)估方式，是想保守評(píng)估，不是想刻意低評(píng)。我知道這份評(píng)估報(bào)告是法院的司法委托，評(píng)估結(jié)果要用于法院的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)確定拍賣保留底價(jià)，知道這份報(bào)告被使用之后可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被低價(jià)處置，損害被執(zhí)行人的利益。

2.原審被告人賈莉的供述：我是武漢華漢房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司的法人和總經(jīng)理。我的股份占百分之六十七，鄧文占百分之十四，黃志宏占百分之六，張子強(qiáng)占百分之十二。我管理全盤，黃志宏管技術(shù)，張子強(qiáng)管業(yè)務(wù)。司法鑒定這一塊主要是黃志宏在負(fù)責(zé)。司法鑒定項(xiàng)目中，評(píng)估師看完現(xiàn)場(chǎng)之后，確定技術(shù)思路，然后撰寫評(píng)估的初稿，初稿到黃志宏那里初審，然后再到質(zhì)量信息部審核，審核完就打印，然后有蓋章崗的專人蓋章，提供給法院法官。

司法鑒定這一塊的評(píng)估法院是做司法拍賣用，我們的評(píng)估價(jià)就是拍賣的底價(jià)。這個(gè)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人是黃志宏，現(xiàn)場(chǎng)勘察也是黃志宏做的，初稿也是黃志宏拿出來(lái)的，這份評(píng)估的底稿上有黃志宏的簽名，至于最終報(bào)告上沒(méi)有他的名字我也不清楚。張子強(qiáng)參與，蘇某審核。我沒(méi)有看過(guò)古田二路北特一號(hào)的初稿。這個(gè)項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告上有我的簽章是因?yàn)槲覀児疽?guī)定評(píng)估報(bào)告都要蓋我的私章，當(dāng)時(shí)我的章子是由蓋章崗保管。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，報(bào)告蓋章就需要對(duì)報(bào)告負(fù)責(zé)，我不進(jìn)行審核的確沒(méi)有盡到相關(guān)的責(zé)任。

這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)法院只提供了一個(gè)土地證，沒(méi)有提供用地規(guī)劃條件。黃志宏通過(guò)電話找法官要了用地規(guī)劃條件，但沒(méi)有以書面函的形式委托法院對(duì)土地規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)查。用地規(guī)劃條件上面記載有的土地性質(zhì)、用途及容積率是土地評(píng)估的必要參數(shù)。我們要調(diào)取用地規(guī)劃條件只能向法官要，或者是法官陪同一起去規(guī)劃局調(diào)取。黃志宏說(shuō)他向法院提出了要求，但是法院沒(méi)有回應(yīng)。報(bào)告上的土地用途是黃志宏看了周邊的土地使用現(xiàn)狀都是住宅，所以這塊地我們就設(shè)定為住宅用地。報(bào)告上的容積率2.0是黃志宏確定的，是按照武漢市基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率設(shè)定的容積率。在未能要到資料，特別是缺少容積率這個(gè)參數(shù)的情況下，我們應(yīng)該終止這個(gè)評(píng)估。不終止退案是因?yàn)?，我們也做過(guò)資料不全的法律評(píng)估，沒(méi)有出過(guò)問(wèn)題，而且我們認(rèn)為評(píng)估不正確的情況下，法院和當(dāng)事人也會(huì)提出異議。之后我們確實(shí)也收到了星輝公司的異議書，接到異議后我沒(méi)有調(diào)取初稿來(lái)看，是黃志宏進(jìn)行了回復(fù)要規(guī)劃條件。之后黃志宏與法官如何對(duì)接我不清楚。這個(gè)案子在出具報(bào)告的最后期限那一天下午，黃志宏和我匯報(bào)說(shuō)這份項(xiàng)目缺少用地規(guī)劃條件，容積率為設(shè)定，在提交審核前要進(jìn)行集體討論。我就召集了張子強(qiáng)、蘇某、黃志宏在我的辦公室進(jìn)行討論。黃志宏說(shuō)這塊地的用途是綜合用地，我們沒(méi)有收集到用地規(guī)劃條件，缺乏容積率指標(biāo)，對(duì)此他收集了周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的資料，按照武漢市基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定了2.0的容積率，評(píng)估出樓面單價(jià)及這塊地的總價(jià)值，請(qǐng)大家表態(tài)這個(gè)報(bào)告是否能出。張子強(qiáng)是參與評(píng)估師，他說(shuō)設(shè)定容積率是有問(wèn)題的，蘇某也認(rèn)為設(shè)定容積率有問(wèn)題，但從技術(shù)思路上來(lái)說(shuō)也是可行的。黃志宏說(shuō)還是想爭(zhēng)取做成這個(gè)案子，而且也是為了推進(jìn)案件的順利進(jìn)展。張子強(qiáng)說(shuō)以經(jīng)驗(yàn)判斷這個(gè)報(bào)告會(huì)送交當(dāng)事人提異議，即使資料不全他們補(bǔ)充了資料我們還可以再次修訂。蘇某表示沒(méi)有意見。之后我說(shuō)沒(méi)有容積率是個(gè)問(wèn)題，但根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)范和土地相關(guān)規(guī)程，設(shè)定是可行的，做這個(gè)項(xiàng)目也是為了推進(jìn)法院的工作進(jìn)展，只要我們?cè)趫?bào)告里說(shuō)清楚了，那我同意出具報(bào)告。當(dāng)時(shí)有沒(méi)有討論土地用途的問(wèn)題我沒(méi)有印象了。

上一篇：1998—2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積情況下一篇：中評(píng)協(xié)關(guān)于《體育無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（征求意見稿）》和《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第XX號(hào)——科創(chuàng)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估（征求意見稿）》征求意見的通知

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