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關于《北京市公共租賃住房整體價格評估技術指引（試行）》的通知    

          （北估秘[2021]003號）

各估價機構(gòu)、相關單位：

為規(guī)范本市公共租賃住房整體價格評估活動，依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第11號）《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61號）和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，我會制定《北京市公共租賃住房整體價格評估技術指引（試行）》（以下簡稱指引），現(xiàn)將該《指引》向全行業(yè)發(fā)布，請參考執(zhí)行。

本《指引》自發(fā)布之日起試行，根據(jù)政策和實施情況，適時修訂。

北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師

   與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會

     二〇二一年九月十四日

北京市公共租賃住房整體價格評估技術指引（試行）

1 總 則

1.0.1 為規(guī)范本市公共租賃住房整體價格評估活動，依據(jù)《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第11號）《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?/span>2010〕87號）《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61號）和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本指引。

1.0.2 本市行政區(qū)域內(nèi)國有建設用地上的公共租賃住房項目所涉及的收購（含司法處置）、作價出資（入股）等整體價格評估，適用本指引。

1.0.3 本指引中的公共租賃住房整體價格，是指依據(jù)公共租賃住房政策，在特定限制條件下的市場價格。

1.0.4 本指引中的公共租賃住房整體價格評估范圍、價值時點，應結(jié)合估價目的在估價委托書中明確。

對公共租賃住房整體價格評估，依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》等確定整體評估范圍。未經(jīng)住房保障主管部門同意，不得對公共租賃住房中的部分住房進行價格評估。

集中建設的公共租賃住房項目，評估范圍一般包括公共租賃住房和地下車庫、物業(yè)管理用房、設備用房、商業(yè)、辦公、倉儲等配套。配建的公共租賃住房項目，評估范圍一般只包括公共租賃住房。

1.0.5 本指引中的公共租賃住房整體價格，均為價稅（增值稅）合計。

2 估價原則

2.0.1 除《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的基本估價原則外，還應依據(jù)“公共租賃住房建設實行‘誰投資、誰所有’，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓”的原則，充分考慮項目成本和收益因素。

2.0.2 成本原則

公共租賃住房來源多樣，在確定其價格時，應當充分調(diào)查分析其歷史開發(fā)建設方式，包括客觀的土地開發(fā)成本和房屋建設成本。

2.0.3 收益原則

公共租賃住房項目的收益來源于公共租賃住房的租金收入以及經(jīng)營性配套的租金收入。

2.0.4 成本和收益相結(jié)合的原則

成本因素和收益因素貫徹公共租賃住房項目的建設運營全過程，確定公共租賃住房整體價格時，既要考慮客觀投入的土地成本和房屋建設成本，又要考慮公共租賃住房運營期間的租金特點，并結(jié)合估價目的，合理確定各種評估方法結(jié)果的權(quán)重。

3 公共租賃住房整體收購價格評估

3.0.1 公共租賃住房整體收購價格評估，可以采用成本法、收益法和比較法。

3.0.2 運用成本法評估公共租賃住房整體收購價格，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》相關規(guī)定測算房地產(chǎn)重置成本或分別測算土地重置成本、建筑物重置成本。

1.房地產(chǎn)重置成本是指在價值時點，按照規(guī)定的建設標準重新開發(fā)建設全新狀況、并具備使用條件的公共租賃住房項目的必要支出和應得利潤，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

2.土地重置成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。

1）測算土地重置成本時，應充分調(diào)查分析土地的原始取得方式、歷史成本構(gòu)成等內(nèi)容，并以此測算其客觀成本投入。

2）土地重置成本可采用比較法、基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法評估，同時考慮必要支出在建筑物開發(fā)周期的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

3.以證載土地用途、使用權(quán)類型對土地價值進行評估；尚未取得土地權(quán)利證書或土地權(quán)利證書記載不明的，以合法認定的土地用途、使用權(quán)類型對土地價值進行評估。

4.應當充分調(diào)查并依據(jù)其歷史土地成本構(gòu)成測算土地重置成本。

已供應的商品房項目土地，土地供應有關文件約定配建的公共租賃住房，采用成本法評估其收購價格時，土地重置成本按0測算。

擬供應的商品房項目土地，土地供應有關文件約定配建公共租賃住房，采用成本法評估公共租賃住房回購價格時，按照其擬供應的土地使用權(quán)類型計算相應的土地重置成本。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的地下車庫、地下倉儲等，土地出讓時只收取政府土地出讓收益，在測算土地重置成本時，只需測算政府土地出讓收益部分對應的土地價值。

5.建筑物重置成本包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

1）新建公共租賃住房建造和裝修標準以委托評估的公共租賃住房項目的房屋設計標準或房屋現(xiàn)狀為準。估價期間尚無房屋設計標準的，可參照《北京市公共租賃住房建設技術導則》（京建發(fā)﹝2010﹞413號）進行估算。

2）所收購的兩限房、定向安置房、經(jīng)濟適用住房、商品房等并用作公共租賃住房使用的，其建造和裝修標準以其對應的房屋設計標準或房屋現(xiàn)狀為準。

6.估價人員應關注公共租賃住房建設運營單位通過自有資金、公積金貸款、商業(yè)銀行貸款、信托資金和發(fā)行債券等多種方式融資，建設、運營所產(chǎn)生的財務成本的區(qū)別。自有資金按照相應年期的貸款市場報價利率（LPR）計算投資利息。通過融資獲得的資金，當融資合同約定的貸款利率高于相應年期的貸款市場報價利率（LPR）時，按照相應年期的貸款市場報價利率（LPR）計算投資利息；當融資合同約定的貸款利率不高于相應年期的貸款市場報價利率（LPR）時，按照融資合同約定的貸款利率計算投資利息。

7.銷售費用一般包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費用等，測算銷售費用時應當充分調(diào)查相應經(jīng)濟行為下的銷售費用構(gòu)成，合理測算銷售費用金額。

公共租賃住房部分，不計銷售費用；兩限房、定向安置房、經(jīng)濟適用住房、商品房及經(jīng)營性配套等其他類型房屋按照客觀銷售費用取值。

8.公共租賃住房建設期間涉及的相關稅費，按照《關于免收公共租賃住房項目行政事業(yè)性收費和政府性基金有關事項的通知》（京財綜〔2012〕2451號）等相關文件規(guī)定執(zhí)行。

所收購的兩限房、定向安置房、經(jīng)濟適用住房、商品房等并用作公共租賃住房使用的，相關稅費以其對應的原房屋性質(zhì)進行測算。

9.定向安置房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房項目的開發(fā)利潤，參照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》（計價格〔2002〕2503號）等相關文件規(guī)定，按不高于3％規(guī)定計取。