來源：央廣網(wǎng)
時(shí)間：2021-10-13 11:15:15

央廣網(wǎng)北京10月12日消息（記者 門庭婷）10月11日晚間，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（簡稱：北京規(guī)自委）通過官網(wǎng)發(fā)布通知：為進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定，優(yōu)化出讓條件，26宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌競(jìng)買時(shí)間被延長，具體競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間、掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間等與下一批次商品住宅用地集中供應(yīng)項(xiàng)目保持一致。

通知發(fā)出后，引發(fā)市場(chǎng)熱議。根據(jù)北京規(guī)自委官網(wǎng)消息，北京第二批集中供地原計(jì)劃出讓43宗商用及住宅用地，其中平谷區(qū)的1宗宅地已經(jīng)于9月24日通過招標(biāo)的方式被北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司摘得。剩余42宗掛牌地塊超過一半被延期，5宗土地于10月12日底價(jià)成交，其中不乏位于朝陽、豐臺(tái)、石景山等城六區(qū)內(nèi)的地塊，與首次集中供地的“熱度”形成鮮明對(duì)比。

“部分地塊無企業(yè)報(bào)名，不代表房企放棄北京市場(chǎng)”

一時(shí)間，市場(chǎng)“唱衰”聲音不斷，認(rèn)為北京調(diào)控嚴(yán)厲，土地市場(chǎng)“遇冷”，房企已經(jīng)開始放棄北京市場(chǎng)。針對(duì)這一情況，一房企土拓人員表示，朝陽區(qū)等優(yōu)質(zhì)地塊被延期，主要是地價(jià)太高所致，對(duì)于有一定利潤空間的地塊企業(yè)還是愿意拿，比如朝陽十八里店地塊就被“金隅、昆泰”聯(lián)合體順利獲取。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志則認(rèn)為，北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)延期現(xiàn)象主要是銀行限貸、二手房調(diào)控收緊、部分企業(yè)“暴雷”等多重因素在同一時(shí)間疊加帶來的正常現(xiàn)象，不必過分解讀背后的原因。

在陳志看來，部分地塊無企業(yè)報(bào)名，并不代表房企放棄北京市場(chǎng)，只是一種戰(zhàn)略性的觀望。他表示，在部分企業(yè)出現(xiàn)“暴雷”的情況下，很多房企都將“活下來”作為首要考慮因素，房企進(jìn)入了戰(zhàn)略調(diào)整期，部分地塊遇冷不只是北京市場(chǎng)，而是全國性的現(xiàn)象?，F(xiàn)在能在北京拿地的房企，基本都是全國性房企，受全國市場(chǎng)影響，北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)地塊延期屬正常現(xiàn)象。

實(shí)際上，在北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)延期情況前，上海、西安、重慶、南京、沈陽等城市均有地塊終止出讓活動(dòng)。

10月8日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布通知終止了包括松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號(hào)地塊等在內(nèi)的7宗地塊出讓活動(dòng)。

9月27日，陜西省西安市自然資源和規(guī)劃局、西安市公共資源交易中心發(fā)布《終止公告》，宣布因故終止了高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)1宗、經(jīng)開區(qū)高鐵新城2宗國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，已經(jīng)交納競(jìng)買保證金的單位，可向西安市公共資源交易中心申請(qǐng)辦理競(jìng)買保證金退款手續(xù)。

在西安3宗地終止公告的4天前，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，第二批集中供地中的9宗地塊終止出讓，包括沙坪壩區(qū)3宗地塊、北碚區(qū)3宗地塊，以及高新區(qū)、江北區(qū)、兩江新區(qū)各1宗地塊。

而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年9月24日，已有超過118宗土地暫停出讓，占這些城市地塊數(shù)量的25%，疊加部分流拍土地，整體看，第二批集中供地30%土地相當(dāng)于流拍。

陳志認(rèn)為，目前北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)的現(xiàn)象是“三線四檔”監(jiān)管新規(guī)作用的進(jìn)一步體現(xiàn)。新規(guī)倒逼房企必須轉(zhuǎn)型，高周轉(zhuǎn)、高杠桿不再適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來平穩(wěn)發(fā)展的要求，房企的擴(kuò)張必須要與實(shí)際能力相匹配。其次，這也體現(xiàn)了房企對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的理性判斷。事實(shí)上，目前北京市場(chǎng)基本面并沒有發(fā)生顯著的變化。從第一批集中供地入市的項(xiàng)目看，入市后的實(shí)際到訪量、成交量還算可以，市場(chǎng)基本平穩(wěn)。

北京市場(chǎng)成交平穩(wěn)   消費(fèi)者存在觀望情緒

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，今年10月1日-10月7日，北京新房共計(jì)成交1594套，環(huán)比9月增加了188套；對(duì)比去年國慶小長假成交量來看，成交量大漲超10倍。

“十一期間，北京部分項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了熱銷，雖然市場(chǎng)有質(zhì)疑聲音，但通過十一期間的實(shí)地考察、暗訪，其實(shí)市場(chǎng)的熱度確實(shí)還在，但消費(fèi)者因?yàn)榻谄髽I(yè)的一些負(fù)面新聞，有一定的觀望情緒，但事實(shí)上，北京市場(chǎng)的項(xiàng)目都在按進(jìn)度施工建設(shè)。”陳志稱。

在他看來，市場(chǎng)雖然不冷，但在消費(fèi)者有觀望情緒的情況下，企業(yè)也觀望，是市場(chǎng)的正常反應(yīng)，合情合理，觀望也不意味著放棄。

國慶前夕，央行的兩次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)提到了“兩個(gè)維護(hù)”，即“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，釋放了一定的積極信號(hào)。陳志認(rèn)為，消費(fèi)端的住房信貸政策有望微調(diào)，但北京第二批集中供地剛好處在這樣的節(jié)點(diǎn)上，政策還沒有進(jìn)一步釋放消化到各城市二級(jí)市場(chǎng)上。

另外，從數(shù)據(jù)上看，北京市場(chǎng)現(xiàn)在還難言遇冷，只不過是出現(xiàn)了一些需要考察的因素，需要理性觀望。

無論是企業(yè)還是購房者，都不能拿現(xiàn)在的市場(chǎng)和沒有“三線四檔”政策的市場(chǎng)去比。在一系列金融政策的約束下，當(dāng)下的市場(chǎng)是正常的，并不能說房企集體“躺平”。

另外，此次針對(duì)無企業(yè)報(bào)名的地塊，北京沒有像其他城市一樣發(fā)布終止拍賣的公告，而是對(duì)這些地塊進(jìn)行延期。對(duì)于北京這一做法，陳志認(rèn)為，北京的這一做法反映了北京認(rèn)真認(rèn)識(shí)當(dāng)下市場(chǎng)情況，針對(duì)性決策，并引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)買，落實(shí)中央調(diào)控政策的態(tài)度。

陳志表示，分析北京今年兩次集中供地的情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)今年北京的土地供應(yīng)量還是比較大的，充足的供應(yīng)量可以保證市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。但具體到各宗地塊上，在區(qū)域分布、競(jìng)買規(guī)則、出讓條件等方面，還是有一些可以優(yōu)化的細(xì)節(jié)。

在當(dāng)下的市場(chǎng)情況下，進(jìn)行延期是一種比較合適的選擇。這樣可以讓市場(chǎng)充分進(jìn)行選擇，同時(shí)傾聽企業(yè)意見，對(duì)部分細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

北京改善需求長期存在   企業(yè)需前瞻性看待市場(chǎng)

就目前集中供地超過半數(shù)地塊無企業(yè)報(bào)名這一現(xiàn)象，是否會(huì)對(duì)北京樓市未來一段時(shí)間產(chǎn)生影響。陳志也作出了相應(yīng)的解答，他認(rèn)為，長期看，這對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。

首先，部分地塊遇冷，是當(dāng)下市場(chǎng)上企業(yè)的正常反應(yīng)。從企業(yè)、政府、百姓的角度，客觀地看，這樣的反應(yīng)也是有必要的。但北京市場(chǎng)供應(yīng)還是充分的，需求也不會(huì)因此帶來負(fù)面影響，而且從一線調(diào)研上了解到，房企還是看好北京市場(chǎng)的未來。

從消費(fèi)者角度看，當(dāng)下新房改善型家庭置業(yè)占比較高，因?yàn)殂y行放貸速度的放緩，受到二手房市場(chǎng)置換受阻的影響比較大，企業(yè)也同樣會(huì)因此感受到回款的壓力。

但北京改善的需求將長期存在。陳志介紹，目前北京市核心區(qū)40年以上房齡的老房子項(xiàng)目存量還比較高，隨著未來城市更新進(jìn)程的推進(jìn)，城市生活質(zhì)量的提升，這部分居民都面臨著改善，北京并沒有到商品房飽和的階段，未來還有相當(dāng)大規(guī)模新增需求。

不過，也需要指出，未來市場(chǎng)的分化一定會(huì)加劇。一方面是片區(qū)分化的加劇，優(yōu)質(zhì)片區(qū)的需求會(huì)越來越大。另一方面，品質(zhì)分化也會(huì)加劇，這里的品質(zhì)出發(fā)點(diǎn)更多應(yīng)以消費(fèi)者為視角來看，而不是工程建設(shè)角度。品質(zhì)不等于質(zhì)量，質(zhì)量只是品質(zhì)的前提和基礎(chǔ)。

陳志指出，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，房企更需要靜下心來，前瞻性地看待市場(chǎng)，做好產(chǎn)品。政府也同樣需要在制度、調(diào)控細(xì)節(jié)等層面，更好地激活市場(chǎng)主體的活力，促進(jìn)企業(yè)提升品質(zhì)，讓房地產(chǎn)真正成為為消費(fèi)者提供美好生活的載體。