花開麗園 估價師平臺 2021-12-30 16:26

【摘要】: 隨著經(jīng)濟糾紛、訴訟案件的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業(yè)務的數(shù)量也越來越多,司法鑒定評估由于其獨具的“公正性、嚴肅性、復雜性、精確性”區(qū)別于其他評估業(yè)務。由于司法鑒定評估往往直接關系到當事人的切身利益，這種對立環(huán)境中的評估工作更需要提高對司法鑒定房產評估的主要特點、難點的認識。本文從工作實踐出發(fā)，按評估工作流程對司法鑒定特點進行了探討，從而分析其難點及其解決對策。

【關鍵詞】：司法鑒定房產評估 難點 特點 解決對策

一、司法鑒定評估的定義

所謂司法鑒定評估就是房地產估價機構依法接受人民法院的委托(附：人民法院委托評估工作規(guī)范)，運用專業(yè)的估價知識和方法（估價師站在法庭上應該怎么做？），依照法定的程序（關于印發(fā)《人民法院委托評估專業(yè)技術評審工作規(guī)范》的通知），對與司法案件有關的涉訟標的房地產價值進行專業(yè)判斷的一種活動。

我國的司法鑒定評估業(yè)務（房地產司法鑒定估價）不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業(yè)務的數(shù)量也越來越多，由于法律制度完善、權利意識增強以及房地產市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產評估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項不可或缺的技術工作。

二、司法鑒定評估的特點

司法鑒定涉及的房地產評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為，是具備房地產估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的（司法部關于進一步規(guī)范和完善司法鑒定人出庭作證活動的指導意見）房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區(qū)別于其他評估的特點，總結如下：文章來源：微信公眾號：估價師平臺

1.目的的“公正性”

與國有資產轉讓評估的保護性（上海印發(fā)《企業(yè)國有資產評估報告審核手冊》）、抵押貸款評估的謹慎性不同（銀行房地產抵押物估價的風險及對策），司法鑒定評估當事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當事人的合法權益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟糾紛提供參考。

2.行為的“嚴肅性”

司法鑒定評估報告一經(jīng)當事人認可及人民法院確認，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關系到當事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。

3.過程的“復雜性”

司法鑒定評估過程的復雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復雜關系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權屬不清、面積不明等復雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了挑戰(zhàn)。

4.結果的“精確性”

司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結果直接關系到當事雙方的切身利益，許多估價結果不可避免的要接受當事各方對其精確性的嚴格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強調的“估價結果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。文章來源：微信公眾號：估價師平臺

三、司法鑒定評估中的難點和問題

1、風險大。同正常資產評估相比，司法鑒定評估首先是風險大，正常資產評估的評估值只是咨詢價，不是最終交易價，最終交易價是產權所有者定的，評估值允許在正常值10％上下浮動（國外允許20％浮動），因此，在評估時只要不要太出格，堅持獨立評估，不受外界干擾，就不會出問題。而司法鑒定評估相比風險就大，因其直接面對當事人，如果評估取證不準、取證有誤，直接損害當事人利益，客氣的告上法庭，不客氣的遭到非法報復。文章來源：微信公眾號：估價師平臺

2、時限短。正常資產評估有充裕的時間調查取證，而司法鑒定評估在時間上受限制，這就為評估造成不便。

3、取證難度大。正常資產評估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評估是追索性評估，現(xiàn)在評估前兩年的資產，這就需要花費大量的時間調查當時的物價，當時的資產狀況，因此更需慎重的取證。

四、司法鑒定評估難點解決對策

1.明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應要求委托方說清鑒定目的，并說清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點應注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機構無建議權。

(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍，應有權說明情況，認真對待，因為提出不合理的評估范圍有可能把責任推到鑒定人身上，鑒定人無必要承擔。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴格把鑒定約定在范圍內，不可隨意超越。

2.合理的價值定義

價值定義的準確與否直接影響到估價結論的可靠性。與其他評估業(yè)務價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，存在較大的差異，對控制估價機構的法律風險至關重要。舉例來說，拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉讓條件下的市場交易價值；但對于很多分家析產目的下的鑒定評估，估價對象往往權屬資料不齊或受限制（例如宅基地），這就需要估價師與法官根據(jù)估價目的，堅持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護正當權益的原則，選擇適當?shù)膬r值定義。

合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎上，與估價的根本目的相結合，避免不假思索的“市場價值”，深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評估的潛在法律風險。

3.謹慎的假設和限制條件

估價師應當謹慎對待假設和限制條件。司法鑒定評估結果必須同價值定義嚴格對應，才能真正實現(xiàn)估價目的。原則上，估價報告中的每一項假設和限制條件都應得到法院的事先認同，由法官協(xié)助判斷假設和限制條件的合理性及是否會對審判和執(zhí)行產生影響。除法院允許外，司法鑒定評估報告中應避免出現(xiàn)對權屬、面積、使用標準等重要因素的假設，防止估價報告失去期望的使用價值。

4.科學的估價方法

司法鑒定評估應當緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學地設定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結果不偏離價值定義的內涵。

5.嚴謹?shù)募夹g路線文章來源：微信公眾號：估價師平臺

(1)現(xiàn)場踏勘

估價師在進行現(xiàn)場踏勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場?，F(xiàn)場踏勘過程中，估價師應公開收集各種權屬資料，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。

(2)基礎資料校核

對于取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行校核。對于存在權屬不清、基礎數(shù)據(jù)不明的，估價師應當與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設。

(3)市場數(shù)據(jù)調研

估價師應當通過公開渠道調查各種司法鑒定評估過程所需的基礎數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應做好書面記錄，以備查閱。做市場調查還應考慮以下幾點：

（a）、自己有無能力承接業(yè)務，鑒定機構的規(guī)模與委托鑒定的標的物是否協(xié)調。

（b）、鑒定機構有無該方面的資格，否則將會面臨反被告。文章來源：微信公眾號：估價師平臺

（c）、鑒定人有無該方面的專長，這就要求或放棄業(yè)務；或組成專家組進行鑒定。

（d）、有無最基本的資料來源，在鑒定業(yè)務中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護的重要依據(jù)，對于如無特別關鍵的資料，應主動放棄，無義務編造，由法院來解決。

(e)、有無影響自己執(zhí)業(yè)的強大的外界干預，因外界干預是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會遇到來自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價，或不讓看標的物，這就要引起高度重視，應做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊?，應按有關規(guī)定堅持原則，保護各方利益；維護社會安定。

(f)、接受委托應了解產權是否清晰，產權不清晰的，應由政府有關部門作出決定，千萬不要做產權界定，因其應為政府有關部門做的，如無產權證明，最好不要出鑒定報告。放棄產權界定的風險的方法：

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