法信 ·司法觀點

1.房屋價值評估的主要方法

房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)性很強(qiáng)的工作，只有做到科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，才能得出比較合理、準(zhǔn)確的評估報告。從目前全國各地的一些做法看，主要的評估方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等以下幾種：

1．市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做合理的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)；

2.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法；

3．收益法是根據(jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

4．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對被征收房屋運用假設(shè)開發(fā)法求取熟地價值（指已做補償安置的城市空地價值）的目的是對市場比較法和成本法得出的拆遷房屋貨幣補償金額進(jìn)行驗證?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！?/span>

總體而言，房屋征收最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是市場法，本條規(guī)定的“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”即主要體現(xiàn)的是市場法所得出的結(jié)論。

注：上文中“本條”指《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第189-190頁。）

2.房屋價值評估的程序

（1）接受評估任務(wù)。指房屋作價評估的具體工作人員，接受上級主管部門或委托單位的委托開展具體評估工作。接受評估任務(wù)時，應(yīng)弄清征收項目的地點、范圍、時間要求、方式方法，辦妥有關(guān)手續(xù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第4至8條）；

（2）評估前的準(zhǔn)備。指以充分完備可靠的實際資料為基礎(chǔ)，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必需的資料；

（3）現(xiàn)場勘查。指評估人員對被征收房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定的行為（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第12條）；

（4）資料的綜合和分析。其目的是合理地確定被征收房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償工作提供可靠的依據(jù)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第13至15條）；

（5）編寫評估報告。指評估人員綜合被征收房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被征收房屋價格的重要過程。一般可以采取表格形式和文字形式兩種。在具體工作中采取表格形式的評估報告比較簡單方便，一目了然，但遇到較復(fù)雜特殊的建筑物難以在表格內(nèi)表達(dá)清楚時，應(yīng)采用文字形式的評估報告把評估中的全部內(nèi)容表達(dá)清楚詳盡（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第15至19條）；

（6）評估復(fù)核和審批。指在評估工作人員完成評估工作后，由復(fù)核人員到實地進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報審批人員進(jìn)行審批。審批人員認(rèn)為有必要，可以請評估工作人員或者復(fù)核工作人員作出解釋性說明，以免發(fā)生失誤。評估的復(fù)核人員與審批人員應(yīng)對已完成的各種成果資料負(fù)責(zé)（主要體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》第20至25條）。

上述程序只是粗線條的勾畫，具體的評估機(jī)構(gòu)的選定、評估報告的公示和送達(dá)等相關(guān)程序體現(xiàn)在《國有土地上房屋征收評估辦法》及其他相關(guān)規(guī)定之中。

（摘自江必新：《國有土地上房屋征收與補償條例理解與適用》，中國法制出版社2012年4月出版，第190頁。）

法信 ·法律條文

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十條　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

2.《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》

第三十二條　房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

3.《國有土地上房屋征收評估辦法》

第十三條　注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。