評(píng)估技術(shù)指引.pdf

1 總 則1.1 為進(jìn)一步規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估活動(dòng)，維 護(hù)共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和政府的合法權(quán)益，保證共有產(chǎn)權(quán)住 房?jī)r(jià)格合理，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城 市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》（建保 〔2014〕174 號(hào)）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015） 及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕 16 號(hào)）、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021 年版）》（京建發(fā)〔2021〕416 號(hào)）、《關(guān)于未銷售限價(jià)商 品住房等政策性住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房銷售工作的通知》 （京建發(fā)〔2021〕149 號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況， 制定本指引。 1.2 本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)評(píng)估， 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格及產(chǎn)權(quán) 份額比例評(píng)估，代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房市 場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，適用本指引。 1.3 涉及共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)分別表述 為：1.3.1 “新建共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前，評(píng)估共有 產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)，為確定共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售價(jià)格 提供參考依據(jù)”； 1.3.2 “對(duì)京建發(fā)〔2021〕149 號(hào)文件實(shí)施前已批準(zhǔn)的存量住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行銷售，且未明確銷 售價(jià)格的，評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)，為確定共有產(chǎn) 權(quán)住房項(xiàng)目銷售價(jià)格提供參考依據(jù)”； 1.3.3 “房屋銷售前，評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同 品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，為確定共有產(chǎn)權(quán)份額比例提供參考 依據(jù)”；1.3.4 “共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿 5 年并 轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格，為代 持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)提供參考依據(jù)”。 1.4 本指引中的共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，結(jié) 合估價(jià)目的在估價(jià)委托書中明確。 1.5 本指引中的共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)值類型均為價(jià)稅（增值 稅）合計(jì)。 2 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)評(píng)估 2.1 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)是指新建共有產(chǎn)權(quán)住房 項(xiàng)目土地上市前，需在土地供應(yīng)文件中予以明確的銷售均價(jià) 或由存量住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目進(jìn)行銷售前，需 在房屋銷售文件中予以明確的銷售均價(jià)。 銷售均價(jià)依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的規(guī)劃條件等進(jìn)行評(píng) 估。新建共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，其規(guī)劃條件主要包括建設(shè)項(xiàng)目 規(guī)劃條件、規(guī)劃綜合實(shí)施方案、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核 意見的函等詳細(xì)規(guī)劃；轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，其規(guī)劃條 件主要包括建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2等。2.2 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)評(píng)估，須同時(shí)采用成本 法和比較法。 2.3 運(yùn)用成本法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)，按照 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）相關(guān)規(guī)定，可選擇 房地合估路徑測(cè)算房地產(chǎn)重置成本，或選擇房地分估路徑分 別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本，且房地產(chǎn)重置成本 =土地重置成本+建筑物重置成本。 2.3.1 房地產(chǎn)重置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，重新開發(fā)建設(shè)全 新狀況的設(shè)定裝修情況下的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的必要支出 和應(yīng)得利潤(rùn)，包括土地成本、建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。建筑物建設(shè)成 本包括建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)（含其他工程 費(fèi)）。計(jì)算公式如下： 房地產(chǎn)重置成本=土地成本+建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。計(jì)算公式中各項(xiàng) 成本的計(jì)算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 土地成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重 新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，具體應(yīng)包括土地取得成 本和土地取得稅費(fèi)。土地取得成本可參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，通過 評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價(jià)確定。 a）有充足的可比土地交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)采用比較法，在可 34 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個(gè)土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房 項(xiàng)目土地成交價(jià)格實(shí)例，進(jìn)行比較修正后，確定共有產(chǎn)權(quán)住 房的樓面熟地價(jià)。 當(dāng)所采用的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地交易實(shí)例與所評(píng)估 的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目存在用地性質(zhì)差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修正 或通過建立可比基礎(chǔ)的方式將價(jià)格內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一。 參照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國 土資廳發(fā)〔2018〕4 號(hào)）的規(guī)定，土地交易實(shí)例的修正幅度 不能超過 30％，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格） ／實(shí)例價(jià)格≤30％；各實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能 超過 40％，即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤ 40％，對(duì)超過 40％的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換。 b）當(dāng)可比土地交易實(shí)例不足時(shí)，應(yīng)采用成本逼近法評(píng) 估確定共有產(chǎn)權(quán)住房的樓面熟地價(jià)。 2.3.2 土地重置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要 支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，及其在建筑 物開發(fā)周期的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和 開發(fā)利潤(rùn)。計(jì)算公式如下： 土地重置成本=土地取得成本+土地取得稅費(fèi)+管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。計(jì)算公式中各項(xiàng) 成本的計(jì)算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 2.3.3 建筑物重置成本包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。計(jì)算公式如下： 建筑物重置成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用5 +投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。計(jì)算公式中各項(xiàng)成本的計(jì) 算基數(shù)、參數(shù)取值等，詳見附表。 新建共有產(chǎn)權(quán)住房和存量期房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn) 權(quán)住房項(xiàng)目，其建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)以被委托的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng) 目房屋建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。估價(jià)期間尚無房屋建設(shè) 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，可參照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè) 計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021 版）》設(shè)定建筑標(biāo)準(zhǔn)、面積套型、設(shè) 備管線、裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。 存量現(xiàn)房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，其建造和 裝修標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)狀條件為準(zhǔn)，同時(shí)需考慮建筑物折舊。 2.4 運(yùn)用比較法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)，在可 比區(qū)域內(nèi)選取不少于三個(gè)土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房 項(xiàng)目銷售均價(jià)實(shí)例，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房 地產(chǎn)狀況調(diào)整，修正確定共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)。計(jì) 算公式如下： 比較銷售均價(jià)=可比實(shí)例銷售均價(jià)×交易情況修正系數(shù) ×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）時(shí)，分別對(duì)可 比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對(duì)可 比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大 于 1.2。2.5 選取不少于三個(gè)土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目可比實(shí)例時(shí)，原則上應(yīng)在同一行政區(qū)內(nèi)收集，同一行政區(qū) 內(nèi)可比實(shí)例不足時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大供需圈范圍直至滿足條件； 原則上應(yīng)采用三年以內(nèi)的實(shí)例，三年內(nèi)可選實(shí)例不足時(shí)，可 將選擇年限適當(dāng)擴(kuò)大直至滿足條件，評(píng)估時(shí)并根據(jù)市場(chǎng)情況 進(jìn)行期日修正。需要增加可比實(shí)例來源時(shí)按照先調(diào)整范圍后 調(diào)整時(shí)間的原則處理。 2.6 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)的確定，應(yīng)依據(jù)評(píng)估結(jié) 果，并以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮同 地段、同品質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目的價(jià)格水平和居民家庭的購 房支付能力。 存量住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)確定 時(shí)，還需考慮其收購成本、持有成本等。 2.7 評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)同地段、同品質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目的 價(jià)格水平，以及本區(qū)域內(nèi)或其他同檔次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán) 住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)查和分析，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露。 評(píng)估報(bào)告中建議確定的銷售均價(jià)應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟?、同?質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目的價(jià)格水平，并與本區(qū)域內(nèi)或其他同檔 次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)均衡。 2.8 劃撥土地上的存量住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房， 評(píng)估其銷售均價(jià)和同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格評(píng)估 時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)保持一致，土地性質(zhì)均設(shè)定為劃撥。需扣減 的政府土地出讓收益，可依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目規(guī)劃條件， 按照共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價(jià)的 25%確定。 共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價(jià)確定時(shí)，需兼顧效率和精 6度。當(dāng)同時(shí)評(píng)估銷售均價(jià)和同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià) 格時(shí)，可采用成本法評(píng)估銷售均價(jià)時(shí)的共有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓 面熟地價(jià)；當(dāng)銷售均價(jià)已確定，只需評(píng)估同地段、同品質(zhì)普 通商品住房?jī)r(jià)格時(shí)，可按 2.3.1 要求參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程》（GB/T 18508-2014）規(guī)定的比較法或成本逼近法，對(duì)共 有產(chǎn)權(quán)住房出讓樓面熟地價(jià)進(jìn)行單獨(dú)測(cè)算。 3 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格評(píng)估 3.1 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià) 格是指為確定共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額，在共有產(chǎn)權(quán)住 房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案明確后，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目 同地段、同品質(zhì)普通商品住房進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格。 3.2 同地段是指按照就近原則，能夠滿足共有產(chǎn)權(quán)住房 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估所需要的可比實(shí)例所形成的同質(zhì)區(qū)域。同 品質(zhì)是指使用功能、建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、戶型（含面積）、 裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及公共配套等與共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目相同 或相似。3.3 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的 價(jià)格采取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指參照所在項(xiàng)目的建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、 戶型（含面積）、朝向、裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備等因素，并按 照眾數(shù)原則所設(shè)定的具有代表性指標(biāo)的房屋。 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)定時(shí)，需要依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，分別單獨(dú)統(tǒng)計(jì)得出不同戶型（含面積）、不同朝 7向的數(shù)量占比，按照眾數(shù)原則設(shè)定得出標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的戶型 （面積）、朝向；當(dāng)數(shù)量占比相同時(shí)，進(jìn)一步測(cè)算面積占比， 按照面積占比選擇眾數(shù)。 3.4 在確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)優(yōu)先采用比較法評(píng)估，在 比較法無法滿足估價(jià)要求時(shí)，可采用成本法、收益法。 3.5 同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格采用比較法評(píng)估 時(shí)，應(yīng)在同地段選取符合要求的不少于三個(gè)同品質(zhì)住宅項(xiàng)目 作為可比住宅小區(qū)實(shí)例，且應(yīng)優(yōu)先選用新建普通商品住宅項(xiàng) 目，條件不具備時(shí)，可選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項(xiàng)目。 存量現(xiàn)房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，運(yùn)用比較 法進(jìn)行同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格評(píng)估時(shí)，可比住宅 小區(qū)實(shí)例宜選用存量現(xiàn)房普通商品住宅項(xiàng)目。 在選擇可比住宅小區(qū)實(shí)例時(shí)，需考慮住宅小區(qū)的建成年 代、建筑類型、建筑結(jié)構(gòu)、戶型（含面積）、小區(qū)環(huán)境（建 筑密度、綠化率、停車位比例、公共配套等情況）、物業(yè)管 理情況（物業(yè)費(fèi)）等因素是否與共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目接近，應(yīng) 優(yōu)先選擇與共有產(chǎn)權(quán)住房相同或相似的普通商品住宅項(xiàng)目。 3.6 選擇新建普通商品住宅項(xiàng)目時(shí)，優(yōu)先選擇市住房城 鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)備案公布的住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)，作為該小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；當(dāng)選擇其他來源的銷售均價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)詳 細(xì)說明數(shù)據(jù)來源途徑。 3.7 選擇存量現(xiàn)房普通商品住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)調(diào)查和分析 可比住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)定得出可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房 地 產(chǎn) 的 建 筑 標(biāo) 準(zhǔn) 。 依 據(jù) 《 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 》 （ GB/T 850291-2015），對(duì)每個(gè)可比住宅小區(qū)選取的不少于三個(gè)可比 實(shí)例交易價(jià)格統(tǒng)一為價(jià)稅（增值稅）合計(jì)后，進(jìn)行統(tǒng)一付款 方式、融資條件等標(biāo)準(zhǔn)化處理，再將所選可比實(shí)例與可比住 宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計(jì)算得 出可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式如下： 可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)比較價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格 ×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào) 整系數(shù)。在可比實(shí)例選擇時(shí)，應(yīng)選擇普通商品住宅成交案例，并 說明數(shù)據(jù)的來源，一般不宜選擇現(xiàn)狀或上市后的經(jīng)濟(jì)適用住 房、限價(jià)商品房、自住型商品房等成交案例作為可比實(shí)例。 當(dāng)確因普通商品住宅成交案例不足時(shí)，應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房、 限價(jià)商品房、自住型商品房等成交案例的成交價(jià)格內(nèi)涵，統(tǒng) 一為普通商品住房成交價(jià)格后，方可使用，并需進(jìn)行詳細(xì)說 明和分析。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差 不宜超過 1 年，且不得超過 2 年。中心城區(qū)范圍內(nèi)，原則上 選擇近 1 年內(nèi)的可比實(shí)例。 3.8 將所選取的可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行交易 情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有 產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格。計(jì)算公式 如下：共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格= 可比住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)比較價(jià)格×交易情況修正系數(shù)× 9市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū) 位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）時(shí)，分別對(duì)可 比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過 20%，共同對(duì)可 比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過 30%；經(jīng)修正和 調(diào)整后的各可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大 于 1.2。3.9 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià) 占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。 4 共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 4.1 共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格是指共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取 得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額時(shí)， 代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)格。通 常指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易 方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。 4.2 共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先采用比較法評(píng)估，在比 較法無法滿足估價(jià)要求時(shí)，可采用成本法、收益法。 4.3 委托評(píng)估對(duì)象為單套住宅時(shí)，應(yīng)選用不少于三個(gè)單 套存量現(xiàn)房普通商品住宅交易價(jià)格可比實(shí)例，采用比較法， 進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析 確定共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格。 當(dāng)代持機(jī)構(gòu)定期委托評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目平均市場(chǎng) 價(jià)格時(shí)，采取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，且應(yīng)在同地段選取 10符合要求的不少于三個(gè)同品質(zhì)存量現(xiàn)房住宅項(xiàng)目作為可比 住宅小區(qū)實(shí)例。具體技術(shù)要求參照 3.3、3.5、3.7、3.8。 5 評(píng)估結(jié)果 5.1 涉及共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)委托具有相 應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照本指引進(jìn)行。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)委托書或者委托合同的約定，向代持機(jī)構(gòu)提供 評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果有效期為自評(píng)估報(bào)告出具之日起 6 個(gè)月。 5.2 評(píng)估報(bào)告提交估價(jià)委托人之后，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè) 委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃自然資源委共同審 核之前，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔超過 3 個(gè)月時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)同 地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)做進(jìn)一步調(diào)查和分析。 5.2.1 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)若發(fā)生較大波 動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場(chǎng)波動(dòng)情況后，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng) 情況對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。 5.2.2 同地段普通商品住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)若未發(fā)生較大波 動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場(chǎng)波動(dòng)情況后，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng) 情況向估價(jià)委托人出具相關(guān)說明。 6 附 則6.1 首都功能核心區(qū)對(duì)接安置房轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng) 目，原則上只對(duì)首批次對(duì)接出售時(shí)的同地段、同品質(zhì)普通商 品住房?jī)r(jià)格及產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行評(píng)估，后續(xù)批次的產(chǎn)權(quán)份額 建議在申請(qǐng)式退租方案中統(tǒng)籌參照首批次結(jié)果確定。 6.2 評(píng)估集體建設(shè)用地上的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，按照《中 11華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法規(guī)的要求，可參照本評(píng) 估指引。6.3 本指引自 2023 年 4 月 1 日起實(shí)施，由北京房地產(chǎn)估 價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋，并根 據(jù)實(shí)施情況，適時(shí)修訂。