中評(píng)協(xié)公告〔2024〕5號(hào)

為貫徹落實(shí)《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）要求，強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中評(píng)協(xié)）于2023年11—12月組織部分地方資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)開(kāi)展了從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)備案的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)首單證券業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查（以下簡(jiǎn)稱證券備案機(jī)構(gòu)首單業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查）。檢查發(fā)現(xiàn)，8家資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的首單證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告存在較大問(wèn)題，現(xiàn)將有關(guān)情況公告如下：

一、廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及××融資租賃有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債識(shí)別錯(cuò)誤。

該報(bào)告被評(píng)估單位××融資租賃有限公司為融資租賃企業(yè)，主要開(kāi)展售后回租等租賃業(yè)務(wù)，其收入來(lái)源主要為服務(wù)費(fèi)和融資租賃收入。

（1）評(píng)估人員將與企業(yè)融資租賃活動(dòng)相關(guān)的“長(zhǎng)期應(yīng)收款——租賃款”識(shí)別為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，涉及金額124,488.44萬(wàn)元。根據(jù)審計(jì)報(bào)告披露，××融資租賃有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)總額為137,923.97萬(wàn)元，該項(xiàng)錯(cuò)誤識(shí)別科目占比90.26%。

（2）評(píng)估人員將與企業(yè)融資租賃活動(dòng)相關(guān)的“其他應(yīng)付款”中的融資租賃業(yè)務(wù)保證金、授信使用費(fèi)、保理手續(xù)費(fèi)識(shí)別為非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，涉及金額7,087.83萬(wàn)元。根據(jù)審計(jì)報(bào)告披露，××融資租賃有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日負(fù)債總額為96,326.50萬(wàn)元，該項(xiàng)錯(cuò)誤識(shí)別科目占比7.36%。

2.風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金取價(jià)依據(jù)文件不適用。

該報(bào)告評(píng)估說(shuō)明中披露：“由于被評(píng)估企業(yè)是金融企業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日未計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金……根據(jù)《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》及《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計(jì)提管理辦法》，……故本次評(píng)估按評(píng)估基準(zhǔn)日風(fēng)險(xiǎn)資金的6%計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金?！从?jì)提比例6%，故一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金為7,766.54萬(wàn)元”。

××融資租賃有限公司未取得金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)頒發(fā)的許可證，不屬于金融企業(yè)，不適用評(píng)估說(shuō)明中依據(jù)的《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計(jì)提管理辦法》（財(cái)金〔2012〕20號(hào)）。同時(shí)，該企業(yè)審計(jì)報(bào)告也未計(jì)提相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。評(píng)估人員依據(jù)上述文件計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金7,766.54萬(wàn)元，取價(jià)依據(jù)文件不適用。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》第五條、第十四條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》（以下簡(jiǎn)稱《自律懲戒辦法》）第十六條、第十九條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師涂銘（會(huì)員編號(hào)44111766）、鄭璐茵（會(huì)員編號(hào)44190025）予以公開(kāi)譴責(zé)的行業(yè)自律懲戒。

二、華夏資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬了解股權(quán)價(jià)值所涉及的××有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.評(píng)估報(bào)告基本情況。

該項(xiàng)目評(píng)估目的為“××擬了解××股權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，需要對(duì)該行為涉及的××股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為該行為提供價(jià)值參考依據(jù)”，評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年12月31日。

評(píng)估報(bào)告披露：“因××股權(quán)已出售，委托人對(duì)該公司已無(wú)控制權(quán)及影響力，獲取××基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料及其他相關(guān)資料受到一定限制，僅能提供資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表、被評(píng)估單位報(bào)表、科目余額表、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、擔(dān)保及反擔(dān)保保證合同、公司分立協(xié)議等部分資料”“目前該項(xiàng)目由于拆遷受阻與融資困難資金匱乏等原因，致使項(xiàng)目推進(jìn)速度緩慢。同時(shí)受國(guó)家建設(shè)用地指標(biāo)限制，未來(lái)可出讓土地面積無(wú)法預(yù)測(cè)”。

2.項(xiàng)目背景情況。

××有限公司主要資產(chǎn)為長(zhǎng)期股權(quán)投資——××有限公司。評(píng)估檔案資料表明：2011年5月，××有限公司與××土地儲(chǔ)備中心簽署了《××項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和部分配套公共設(shè)施建設(shè)。評(píng)估報(bào)告披露：“目前××項(xiàng)目由于拆遷受阻與融資困難資金匱乏，該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢”“公司由于資金短缺不能償還銀行貸款以及支付部分工程款，存在償債起訴的風(fēng)險(xiǎn)”。

2016年2月2日，財(cái)政部等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)），其中第七條明確“不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤”，與《××項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》部分條款沖突；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未按計(jì)劃完工結(jié)算；××有限公司及其股東與××政府相關(guān)部門對(duì)于《××項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》土地出讓收入分配方式和分配比例的相關(guān)條款有效性及審理管轄權(quán)問(wèn)題提請(qǐng)多起訴訟，××省高級(jí)人民法院僅裁定該訴訟的審理管轄權(quán)為××市中級(jí)人民法院，未對(duì)土地出讓收入分配方式和分配比例給出結(jié)論，中國(guó)裁判文書網(wǎng)已于20××年××月××日披露該民事裁定書。

3.報(bào)告存在的問(wèn)題。

土地出讓收入分配方式和分配比例是對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的重要事項(xiàng)。評(píng)估人員未收集、未核查上述民事裁定書，該裁定僅針對(duì)訴訟管轄權(quán)事項(xiàng)，沒(méi)有與土地出讓收入分配相關(guān)的結(jié)論，對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生重大影響。

××項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度延期、拆遷受阻，獲取評(píng)估資料受限，可出讓土地面積、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、分配比例等評(píng)估重要參數(shù)無(wú)法合理確定，不具備出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的條件。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》第六條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十三條、第二十二條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)華夏資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師孟祥義（會(huì)員編號(hào)11000247）、郭平珍（會(huì)員編號(hào)11000370）予以公開(kāi)譴責(zé)的行業(yè)自律懲戒。

三、廣州集佳資產(chǎn)評(píng)估有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬質(zhì)押融資所涉及其持有的專利權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.預(yù)測(cè)銷售收入持續(xù)增長(zhǎng)依據(jù)不充分。

該項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年3月31日。被評(píng)估單位的專利產(chǎn)品無(wú)形資產(chǎn)組合2019—2021年的歷史年度銷售收入分別為8.17億、12.28億、16.79億，年均增長(zhǎng)率37.37%。采用收益法計(jì)算時(shí)，評(píng)估人員預(yù)測(cè)專利產(chǎn)品無(wú)形資產(chǎn)組合在預(yù)測(cè)期的銷售收入，按照上述三年的年均增長(zhǎng)率37.37%持續(xù)增長(zhǎng)。按此增長(zhǎng)方式，預(yù)測(cè)期最后一年（2027年）的銷售收入已達(dá)106.06億，與基準(zhǔn)日前一年（2021年）對(duì)比增幅超過(guò)5.3倍。評(píng)估人員對(duì)此持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)缺少必要的分析判斷和合理支撐依據(jù)。

2.專利評(píng)估資料收集不完整。

評(píng)估檔案中缺少國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局出具的專利登記簿副本、專利檢索報(bào)告、最近一期的專利繳費(fèi)憑證、專利權(quán)利要求書、專利說(shuō)明書及其附圖，專利技術(shù)的研發(fā)過(guò)程及其技術(shù)實(shí)驗(yàn)報(bào)告等必要資料。

3.折現(xiàn)年限計(jì)算有誤。

該報(bào)告底稿“無(wú)形資產(chǎn)組合技術(shù)評(píng)估計(jì)算表（稅前）”中，2022年4—12月、2023—2027年的折現(xiàn)年限分別按照0.38、1.38、2.38、3.38、4.38、5.38計(jì)算。上述折現(xiàn)年限的計(jì)算與評(píng)估說(shuō)明中記載的“預(yù)測(cè)收益在各年是均勻發(fā)生的，其年度收益實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)為每年的年中時(shí)點(diǎn)”測(cè)算思路不符，應(yīng)為0.38、1.25、2.25、3.25、4.25、5.25。折現(xiàn)年限的計(jì)算錯(cuò)誤導(dǎo)致評(píng)估差異202.70萬(wàn)元（在其他條件不變的情況下，造成低估），差異率1.32%。

4.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告未明確評(píng)估對(duì)象權(quán)利屬性。

根據(jù)該評(píng)估報(bào)告記載：“評(píng)估對(duì)象：本次評(píng)估的對(duì)象是××股份持有的擬質(zhì)押融資所涉及的專利權(quán)價(jià)值”，未明確評(píng)估對(duì)象的權(quán)利屬性。

上述問(wèn)題違反了《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》第五條、第十一條、第十六條、第十七條、第二十七條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)廣州集佳資產(chǎn)評(píng)估有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師張樂(lè)（會(huì)員編號(hào)44000178）、郭簡(jiǎn)（會(huì)員編號(hào)44000177）予以嚴(yán)重警告的行業(yè)自律懲戒。

四、深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬收購(gòu)××有限公司50%股權(quán)所涉及××有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目追溯性資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.評(píng)估項(xiàng)目基本情況。

本項(xiàng)目為以股權(quán)收購(gòu)為評(píng)估目的，對(duì)××有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行追溯性評(píng)估。該報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年4月30日，評(píng)估報(bào)告日為2021年3月5日，評(píng)估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法。其中納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)——“應(yīng)收賬款”3,326,304.10元涉及訴訟，該科目評(píng)估值占評(píng)估結(jié)論中所有者權(quán)益評(píng)估值的比例為14.20%，訴訟結(jié)果對(duì)應(yīng)收賬款產(chǎn)生重要影響。2019年4月，法院作出民事裁定凍結(jié)××有限公司財(cái)產(chǎn)。同月，××有限公司向法院提起民事反訴。2020年5月，法院一審判決××有限公司敗訴。2020年11月，××有限公司對(duì)一審判決上訴。2020年12月，終審判決駁回上訴、維持原判。至此，××有限公司敗訴，無(wú)法收回該筆債權(quán)，且還應(yīng)支付對(duì)方設(shè)備款5,448,137.00元、訴訟費(fèi)用和設(shè)備款相關(guān)利息。

2.報(bào)告存在的問(wèn)題。

一是評(píng)估人員未收集、未核查上述訴訟一審、二審（終審）判決文書等對(duì)應(yīng)收賬款產(chǎn)生影響的重要評(píng)估資料。

二是評(píng)估人員未對(duì)應(yīng)收賬款的回收可能性進(jìn)行分析，僅以賬面值3,326,304.10元確認(rèn)評(píng)估值。

三是評(píng)估人員未披露圍繞應(yīng)收賬款的法院一審判決結(jié)果及對(duì)評(píng)估結(jié)論的重要影響。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況說(shuō)明，評(píng)估人員知曉一審判決結(jié)果，但評(píng)估報(bào)告僅披露了2019年法院查封及××有限公司反訴的事項(xiàng)。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》第十三條、第十七條，《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》第五條，《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》第五條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十四條、第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)深圳市國(guó)潼聯(lián)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師曹曉初（會(huì)員編號(hào)47030002）、張?bào)@雷（會(huì)員編號(hào)47180018）予以嚴(yán)重警告的行業(yè)自律懲戒。

五、北京信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的無(wú)形資產(chǎn)——商標(biāo)專用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.評(píng)估模型選用不恰當(dāng)。

該報(bào)告采用倍加系數(shù)模型確定評(píng)估對(duì)象商標(biāo)的重置成本，倍加系數(shù)法適用于投入智力比較多的技術(shù)型無(wú)形資產(chǎn)。但根據(jù)該報(bào)告披露，“對(duì)于本次評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)，沒(méi)有過(guò)多無(wú)形資產(chǎn)研發(fā)中的物化勞動(dòng)消耗和活勞動(dòng)消耗”，不應(yīng)適用倍加系數(shù)法。

2.未按照準(zhǔn)則要求收集、披露商標(biāo)的資料。

該報(bào)告評(píng)估檔案中未收集商標(biāo)商品或者服務(wù)的基本情況、商標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)生收益的方式等重要資料，報(bào)告中也未披露相關(guān)信息。

3.引用已廢止的評(píng)估準(zhǔn)則。

該評(píng)估報(bào)告引用了在評(píng)估基準(zhǔn)日已廢止的《商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2011〕228號(hào)）。

上述問(wèn)題違反了《商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》第十八條、第二十三條、第三十一條，《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》第四條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第十九條、第二十一條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)北京信誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師李菲（會(huì)員編號(hào)11001037）、鄭同祺（會(huì)員編號(hào)11001036）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

六、北京高力國(guó)際土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××股份有限公司擬支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)所涉及的××企業(yè)管理有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.收益法評(píng)估多計(jì)利息收入。

在采用收益法計(jì)算時(shí)，××企業(yè)管理有限公司“其他應(yīng)收款——暫借款”屬于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，其產(chǎn)生的利息收入不應(yīng)計(jì)入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估人員在計(jì)算非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)時(shí)，包含了該筆借款原始發(fā)生額8,000.00萬(wàn)元。但在計(jì)算經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，又將該筆借款按照年化3.6%的利率計(jì)算利息收入，計(jì)入2021年及以后的預(yù)測(cè)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用——結(jié)構(gòu)性存款”，涉及金額2,200.00萬(wàn)元。

2.收益法評(píng)估遺漏溢余資產(chǎn)。

××企業(yè)管理有限公司“交易性金融資產(chǎn)——銀行結(jié)構(gòu)性存款”為溢余資產(chǎn)，基準(zhǔn)日余額為1,377.55萬(wàn)元。評(píng)估人員未將該筆交易性金融資產(chǎn)作為溢余資產(chǎn)加回，涉及金額1,377.55萬(wàn)元。

3.營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)缺少合理性分析。

該項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年12月31日。在采用收益法計(jì)算時(shí)，評(píng)估人員對(duì)××企業(yè)管理有限公司采用的預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)收入遠(yuǎn)高于××企業(yè)管理有限公司歷史年度業(yè)績(jī)水平?！痢疗髽I(yè)管理有限公司2019年、2020年歷史年度營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率為-3.35%和5.34%，評(píng)估人員以未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)增速預(yù)測(cè)該公司2021—2023年的營(yíng)業(yè)收入，將增長(zhǎng)率分別確定為13.24%、11.56%和7.48%，未就產(chǎn)生較大差異的合理性進(jìn)行分析和披露。

4.缺少銷售提成率的取值依據(jù)。

在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法計(jì)算時(shí)，評(píng)估人員對(duì)該公司被投資企業(yè)××公司和××公司的無(wú)形資產(chǎn)——實(shí)用新型專利，采用收入分成的技術(shù)路徑計(jì)算，銷售提成率為重要參數(shù)。該報(bào)告評(píng)估檔案缺少銷售提成率的取值依據(jù)。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》第五條、第十四條、第二十三條，《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》第二十八條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十四條、第十六條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)北京高力國(guó)際土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師許東衛(wèi)（會(huì)員編號(hào)44160002）、夏楨菲（會(huì)員編號(hào)31180016）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

七、江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《××有限公司擬發(fā)債涉及的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

評(píng)估范圍內(nèi)的車位包含××園、××區(qū)、其他地下建筑三部分。評(píng)估人員通過(guò)選取可比案例，并考慮××園、××區(qū)總面積體量較大，分別按基準(zhǔn)單價(jià)的90%、95%作為評(píng)估單價(jià)，其他的以基準(zhǔn)單價(jià)為評(píng)估單價(jià)。最終按照建筑物地下總建筑面積乘以評(píng)估單價(jià)得出評(píng)估值。

評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中已收集到了××事務(wù)所出具的《房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告》，該測(cè)繪報(bào)告清晰記載了評(píng)估對(duì)象地下建筑中人防、設(shè)備間、消防等面積。采用市場(chǎng)法評(píng)估車位價(jià)值時(shí)，評(píng)估人員未考慮上述不能作為車位出售的面積，直接按照總建筑面積乘以評(píng)估單價(jià)得出評(píng)估結(jié)果。該錯(cuò)誤導(dǎo)致××園車位評(píng)估值差異26,903.51萬(wàn)元、××區(qū)評(píng)估值差異5,609.39萬(wàn)元，合計(jì)32,512.90萬(wàn)元（在其他條件不變的情況下，造成高估），差異率4.83%。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第七條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師馬永魁（會(huì)員編號(hào)32170064）、張成軍（會(huì)員編號(hào)32180180）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

八、江蘇中恒土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司

（一）檢查發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題。

該公司出具的《劉××擬對(duì)其持有的0.76%股權(quán)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的××股份有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》主要問(wèn)題如下：

1.價(jià)值比率計(jì)算有誤。

在計(jì)算價(jià)值比率修正系數(shù)時(shí)，評(píng)估人員未引用正式審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，且營(yíng)業(yè)總收入（同比增長(zhǎng)率）、速動(dòng)比率、總資產(chǎn)（同比增長(zhǎng)率）鏈接錯(cuò)誤。上述問(wèn)題導(dǎo)致評(píng)估差異814.58萬(wàn)元（在其他條件不變的情況下，造成高估），差異率4.22%。

2.評(píng)估參數(shù)選取有誤。

在采用市凈率計(jì)算評(píng)估值時(shí)，評(píng)估人員對(duì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的取值未引用正式審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，導(dǎo)致評(píng)估差異807.52萬(wàn)元（在其他條件不變的情況下，造成低估），差異率3.86%。

上述問(wèn)題違反了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》第五條的規(guī)定。

（二）自律懲戒情況。

根據(jù)《自律懲戒辦法》第十六條、第二十七條的規(guī)定，對(duì)江蘇中恒土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司及其簽字資產(chǎn)評(píng)估師臧其林（會(huì)員編號(hào)32200180）、孟麗娟（會(huì)員編號(hào)32130037）予以警告的行業(yè)自律懲戒。

下一步，中評(píng)協(xié)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)《意見(jiàn)》要求，加強(qiáng)與有關(guān)行政部門的橫向協(xié)同，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)管職能，進(jìn)一步健全證券備案機(jī)構(gòu)首單業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查機(jī)制，切實(shí)維護(hù)證券市場(chǎng)秩序，提升資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公信力。

特此公告。