花開(kāi)麗園 估價(jià)師平臺(tái)

房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估

一、 在建工程抵押

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和相關(guān)配套法律法規(guī)的日臻完善，以在建工程設(shè)定抵押作為擔(dān)保方式和融資手段已日益得到我國(guó)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。要正確把握在建工程價(jià)值評(píng)估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。在建工程是指建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。2021年3月30日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第52號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

二、評(píng)估原則

考慮到在建工程抵押具有抵押風(fēng)險(xiǎn)性、抵押標(biāo)的物固定性、抵押目的確定性、抵押涉及關(guān)系復(fù)雜性、抵押權(quán)設(shè)立的依附性等特點(diǎn)，在建工程抵押價(jià)值評(píng)估所遵循原則應(yīng)在規(guī)范要求五大原則的基礎(chǔ)上重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則和公平原則，并應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

三、評(píng)估方法

在建工程抵押價(jià)值評(píng)估方法一般有市場(chǎng)比較法、形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，但由于在建工程形象進(jìn)度和物業(yè)功能差別較大，不易找到合適的參照對(duì)象和可比實(shí)例，使得市場(chǎng)比較法一直難挑大梁，所以形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的首選方法。下面談?wù)勅N估價(jià)方法：

1.形象進(jìn)度法

（1）方法適應(yīng)性：適宜整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合工程形象進(jìn)度作適當(dāng)扣減作為其評(píng)估值。

（2）技術(shù)思路：選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。

（3）基本公式：在建工程價(jià)值 = 建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值×工程形象進(jìn)度百分比×（1—折扣率）

其中：工程形象進(jìn)度百分比 =（實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量×100%

或：工程形象進(jìn)度百分比 = ∑各部分的工程進(jìn)度×該部分工程占總工程量的比例

注意：在建工程賬面值一般是已投資金額(也就是付款金額)，但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評(píng)估時(shí)，在建工程是按形象進(jìn)度評(píng)估的，形象進(jìn)度大于投資額時(shí)需要增加負(fù)債。

折扣率的確定要考慮營(yíng)銷(xiāo)支出、廣告費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素。

2.成本法

（1）方法適應(yīng)性：對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

（2）技術(shù)思路：按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值。

（3）基本公式：在建工程價(jià)值 = 土地取得成本+前期費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)成本+已完工部分的建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

運(yùn)用成本法評(píng)估在建工程時(shí)，對(duì)于各項(xiàng)費(fèi)用、利潤(rùn)的估算應(yīng)采用社會(huì)平均的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，但是隨建筑物用途的不同，個(gè)別項(xiàng)目可能會(huì)有所調(diào)整。如工業(yè)廠房成本中一般不包括“合理利潤(rùn)”。另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。從成本法評(píng)估操作來(lái)看，企業(yè)在建工程帳面值對(duì)評(píng)估的作用并不是很大的。一般而言，在建項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用（如前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等）均可通過(guò)有關(guān)規(guī)定計(jì)算得出，而直接費(fèi)一般采用實(shí)地勘察得出工程形象進(jìn)度之后，再乘以工程總投資（總預(yù)算）的方法也可以得出。當(dāng)然對(duì)于工程較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可能要對(duì)工程總預(yù)算作適當(dāng)?shù)奈飪r(jià)因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評(píng)估值。

3. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估

（1）方法適應(yīng)性：適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的在建工程，尤其是停建工程。

（2）技術(shù)思路：先求取在建工程預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等，以確定被估在建工程的價(jià)值。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。

（3）基本公式：在建工程價(jià)值 ＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－續(xù)建管理費(fèi)用－續(xù)建投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)－續(xù)建開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)

具體估價(jià)時(shí)有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（動(dòng)態(tài)）和傳統(tǒng)方法（靜態(tài)）兩種方式。靜態(tài)方式主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，不考慮各項(xiàng)支出、收入的不同時(shí)間，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)；而動(dòng)態(tài)方式則是模擬房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)生時(shí)可能發(fā)生的數(shù)額，要考慮各項(xiàng)支出、收入的不同時(shí)間，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中了。兩者之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來(lái)講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。從理論上講，它們之間應(yīng)該是等價(jià)的。但在現(xiàn)實(shí)中可能并不完全如此，這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到以下3點(diǎn)：①后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

四、特別提示

1. 屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷(xiāo)及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

2. 在建工程抵押評(píng)估時(shí)要考慮其是否存在法定優(yōu)先受償款情況，抵押價(jià)值等于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。