五、成本法在房地產(chǎn)損害賠償評估中的應(yīng)用案例

案例介紹：由某保險(xiǎn)公司承保的一輛解放牌貨車在一次運(yùn)輸行駛途中從公路沖出，在慣性的作用下撞上路邊的農(nóng)用房屋，與該房屋表層的非承重墻體產(chǎn)生正面接觸，使建筑物第一層外墻(非承重墻)產(chǎn)生穿洞，洞口橫向最大直徑1.2m，豎向最大直徑1.0m，洞口底部距離地面的高度是0.2m；樓梯的外墻倒塌，形成一個(gè)橫徑寬2.86m，最大垂直徑寬2.1m的洞；部分墻體產(chǎn)生細(xì)微裂痕；樓梯踏步臺階和樓梯間的轉(zhuǎn)角板完好無損，陽臺護(hù)欄板和陽臺地面各損壞一塊；臥室中的一面非承重隔斷墻輕微偏離，部分門窗損壞。

評估目的：該業(yè)務(wù)是確定損傷的修復(fù)費(fèi)用的估價(jià)，為承擔(dān)事故賠償責(zé)任的保險(xiǎn)公司提供賠償?shù)膮⒖純r(jià)格。

評估值的確定

拆除工程

拆除工程的各項(xiàng)費(fèi)用(略)。

評估步驟分析

獲取相關(guān)檢測報(bào)告書

為了解房屋損害情況，確定房屋修復(fù)程序，以便得出更具公正性的評估結(jié)果，應(yīng)向相關(guān)部門提出申請獲得專業(yè)的鑒定報(bào)告。在上述案例中，評估師未給予評估價(jià)值參考之前，受損農(nóng)房業(yè)主認(rèn)為房屋受損嚴(yán)重需要整體拆除重建，并提出5萬元賠償要求，但是根據(jù)專業(yè)房屋安全鑒定人員的現(xiàn)場勘查，認(rèn)定房屋只是局部受損，并出具了專業(yè)的修復(fù)方案和評估范圍。

確定評估方法

當(dāng)事人雙方閱讀并認(rèn)可了鑒定報(bào)告給予的參考意見，這例案件中的受損房屋價(jià)值可以得到修復(fù)屬于可修復(fù)價(jià)值的損害評估，應(yīng)先拆除已經(jīng)損壞的部分，再按照房屋原本的構(gòu)造進(jìn)行修復(fù)。

根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，計(jì)算其修復(fù)所需費(fèi)用確定賠償價(jià)值。因此應(yīng)選用成本法進(jìn)行評估。

確定損害評估價(jià)值

房屋的損害評估值=拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失﹣被拆除物殘值。

上述案例中，根據(jù)檢驗(yàn)部門所提供的修復(fù)方案，可計(jì)算出修復(fù)工程的直接費(fèi)用。因?yàn)榘咐械姆课菪迯?fù)工程是要彌補(bǔ)該房屋受到的損害，所以進(jìn)行賠償修復(fù)時(shí)不考慮房屋受損前的使用保養(yǎng)狀況，在測算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，要將房屋修繕到全新的狀態(tài)，而不是恢復(fù)到事故前的狀態(tài)，因此不考慮扣減房屋的折舊。因此，此案例最終損害評估值的計(jì)算公式為：房屋損害評估值：拆除工程費(fèi)用+修繕工程費(fèi)用+恢復(fù)工程費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

評估過程中的注意事項(xiàng)

損害性質(zhì)的鑒定

在上述案例中，業(yè)主自認(rèn)為房屋需要整體拆除重建，但是根據(jù)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)房屋損害屬于可修復(fù)損害并不需要整體重建，因此，對于損害性質(zhì)損害程度的鑒定對評估結(jié)果有直接影響，一定要實(shí)事求是，其實(shí)公正地確定其損害性質(zhì)。同時(shí)，本案例因?yàn)樘厥馇闆r其修復(fù)工程需要做到“修壞如新”而不是“修壞如舊”，因此，以房地產(chǎn)損害前與損害后的價(jià)值差異不能代表其損失價(jià)值，即不能使用損失前后差價(jià)法。所以，修復(fù)方案的確定、評估方法的選擇以及最終評估值的計(jì)算都應(yīng)根據(jù)案例的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖兺?。這就要求評估人員熟練掌握專業(yè)技能，活學(xué)活用。

評估細(xì)節(jié)的影響

一些細(xì)節(jié)的差異也會對最后的評定結(jié)果造成影響。比如，同一修復(fù)工程若采用不同的修復(fù)材料，其費(fèi)用價(jià)值會存在差異。其中一些較小的項(xiàng)目，其價(jià)格往往相對穩(wěn)定且差異較小。而一些大型的項(xiàng)目材料的選擇卻會對最終價(jià)值造成較大的影響。因此，評估工作也不是一成不變的，往往需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)項(xiàng)適當(dāng)?shù)淖兺?，比如評估一些較小的項(xiàng)目時(shí)，由于其對結(jié)果產(chǎn)生的影響較小，為了節(jié)約評估工作中的人力及時(shí)間成本，可以適當(dāng)放寬工作量，直接使用相關(guān)材料的市場平均值進(jìn)行計(jì)算。而在一些大型的項(xiàng)目中，由于其對結(jié)果的影響較大，則需要計(jì)算的更加嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)邀請相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)對修復(fù)方案進(jìn)行鑒定審核，并明確相關(guān)材料費(fèi)用。

委托人的主觀因素

評估報(bào)告所給出的評估結(jié)果屬于評估價(jià)值，只是為委托人最后確定損害賠償價(jià)值提供參考依據(jù)。而有時(shí)候最后的賠償金額與評估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個(gè)人素質(zhì)、心理價(jià)位、信息掌握度密切相關(guān)。因此，現(xiàn)有的評估方法還應(yīng)進(jìn)一步完善，適當(dāng)考慮委托人的主觀因素，使最終的評估結(jié)果更具實(shí)用性。